금융

부동산은 살면서 구입하는 가장 비싼 상품이다. 따라서 구입하기 전 많은 발품과 부부 간의 대화 그리고 신중한 결정을 통해 매입을 하게 된다. 하지만 대부분의 사람들은 본인의 능력보다 더 비싼 부동산을 원하며 실제로도 능력 밖의 부동산을 얻을 수 있다고 생각한다.

예를 들어 필자가 최근 상담한 한 30대 부부는 전 재산 2억, 연봉은 5천만원 수준이었으나 1년 안에 구매하고자 하는 아파트는 약 6억원에 상당하는 물건이었다. 물론 부동산 규제가 풀려 DTI 적용 받지 않는다면 뭐 일단 나머지 4억 가량에 대한 대출은 가능할 수도 있겠다.

하지만 말이 4억이지 대출금리 7.5%만 적용시켜도 한 달에 이자로만 나가는 돈이 250만원. 즉, 일반적으로 연봉이 5천만원인 사람의 경우 한달 평균 실 수령액은 350만원 정도다. 그런데 이중에서 250만원이 이자로 나간다면 남는 돈은 100만원 (350만원-250만원=100만원)이고 이것으로 세 식구 생활비 하고, 보험료도 내야 하는데 이것은 절대 실현 불가능, 미션 임파서블이다.

만원의 행복으로 정녕 3년을 버틸 수 있단 말인가. 이것은 자고 일어나면 가격이 폭등하던 2000년대 초반에도 불가능한 시나리오다. 3식구 생활비가 100만원 이라니. 따라서 부동산 구매를 할 때는 부동산을 구매한 후 생활에 어떤 변화가 일어나는 지, 좀더 현실적으로 부동산을 구매한 후 대출상환으로 한 달에 얼마가 지출되는지를 반드시 점검해봐야 한다.

그리고 이것은 매우 간단하다. 앞의 사례에서처럼 대출이 필요한 금액을 산정하여 이자율을 곱하면 연 이자상환액이 나오고 이 수치를 12로 나누면 한 달에 얼마가 이자로 나갈 지가 계산된다.

만약 앞의 사례에서 대출을 4억이 아닌 1억만 받는다고 하면 1억x0.075/12 = 62.5만원. 즉, 월 평균 실급여 350만원에서 이 금액을 빼면 약 290만원으로 생활비, 용돈, 각종 보험료 등을 전부 해결하게 되는 것이다. 하지만 이것은 순전히 원금을 갚지 않고 이자만 상환할 때의 시나리오 이므로 만약 원금과 함께 갚는 방식을 택하게 된다면 그 원금만큼 생활비를 줄여야 한다.

그럼 이렇게 글로만 서술해서 뜬구름 잡는 느낌도 있으니 표로 한번 만들어 보자.

< 15년 상환, 대출액 1억, 금리 7.5% >

< 20년 상환, 대출액 1억, 금리 7.5% >

하지만 실제 세후 근로소득이 350만원 정도 되는 가정의 경우 일반 소비지출 수준이 270만원이 넘는 것을 (통계청 2008년 3분기 소득계층별 가구당 월평균 가계수지) 고려하면 이자만 갚는다 하더라도 결국 이 가정은 급여를 받아 생활비 쓰고, 보험료 내고, 대출을 갚으면 거의 저축이 힘든 형국이며 만약 원금마저 함께 갚는다면 대출상환기간을 최대한 늘리고 허리띠도 함께 졸라매지 않으면 안 되는 형국이다. 즉, 은퇴준비는 꿈도 꿀 수 없다.

따라서 이러한 점을 고려하여 나에게 맞는 부동산 가격을 산정하면 다음과 같다.
현재 전세금 (혹은 주택가격) + 연금, 보험을 제외한 금융자산 + 가족전체연봉의 1.5배

만약 당신이 전세금 1억원, 가용 금융자산 1억원, 가족전체연봉 5천만원인 사람이라면 약 2억 7~8천만원 수준의 매물, 혹은 분양건을 찾아보는 게 좋다. 이것이 당신의 가정과 은퇴 모두를 위하는 최선의 길이다. 하지만 이 정도로는 답답한 사람도 있을 것이다. 하지만 그래도 다음은 지켜야 한다.

내가 구매할 수 있는 최대 부동산 가격 :
== > 현재 전세금 (혹은 주택가격) + 연금, 보험을 제외한 금융자산 + 가족전체연봉의 3배

따라서 같은 조건이라면 당신이 구매할 수 있는 최대 부동산은 약 3억 5천만원이다. 그 이상은 무리다. 절대 빈곤을 넘나드는 만원의 행복 개봉박두!

주택을 무리해서 사겠다는 것은 은퇴를 포함한 인생의 전부를 부동산 하나에 맡기겠다는 것이다. 이것은 자산배분 차원에서도 매우 위험하다. 한 자산에 올인을 한 것이기 때문이다. 실제로도 보통 주택을 갓 구입한 가정의 경우 자산의 100% 가까이가 부동산인 경우도 있는데 이것은 지금까지의 부동산 불패신화에 대한 맹신이 나은 도박적 행위다. 은퇴 후 기간이 30년이라는 것만으로도 은퇴는 주택마련 그 이상의 중요성을 갖는다.

나에게 맞는 주택, 나에게 맞는 은퇴준비, 상호간에 밸런스는 반드시 맞춰야 하며 어떠한 순간에도 은퇴에 대한 준비가 끊어지지 않게 해야 한다.

[최성우 에이플러스에셋 재무상담사]