금융

2007년 7월 11일부터 본격적으로 시작된 주택연금, 이것은 본인이 살고 있는 주택을 금융기관에 맡기고 종신토록 연금을 받아 쓰는 역모기지론의 일종이다. 하지만 일부 은행의 경우 같은 은행에서 주택연금과 은행 역모기지론을 동시에 취급하고 있다 보니 이 둘을 같은 것으로 이해하고 있는 경우가 많은데 유감스럽게도 이 둘은 근본적으로 다르다. 따라서 일단 역모기지론의 개념부터 정리하면 다음과 같다.

역모기지론이란?

역모기지(Reverse Mortgage)는 장기 주택 담보 대출의 일종인 '모기지'의 반대 개념이다. 모기지란, 집을 살 때 금융기관에 그 집을 잡히고 돈을 빌린 뒤 다달이 원리금을 갚아나가는 '내집마련'의 한 방식이다. 역모기지는 거꾸로 현재 지니고 있는 집을 금융기관에 맡기고 다달이 연금처럼 돈을 받아 쓰는 방식이다.

우선 가장 큰 차이점은 주택금융공사의 주택연금은 사망 때까지 연금을 주지만 은행 역모기지론은 5~15년의 대출 기간에만 연금을 지급한다. 즉, 은행 역모기지론의 연금 지급 방식은 단지 정해진 대출 기간(5~15년)동안 대출 약정금액에 도달할 때까지 일정 금액을 주기적으로 지급하며, 은행 역모기지론은 대출 기간이 만료되면 대출금을 갚아야 하고 그렇지 않으면 주택을 처분해야 한다.

그리고 은행 역모기지론의 경우 대출 약정금액은 고객 신용도와 담보 물건, 대출 기간에 따라 차등 적용되나 주택연금의 경우는 고객 신용도 등은 월지급액과 무관하다. 하지만 주택금융공사 주택연금은 부부 모두 65세가 넘어야 이용할 수 있는 것과 달리 은행 역모기지론은 은행에서 정한 일정한 연령(40~55세)이상인 주택 소유자는 누구나 가입할 수 있으며 은행에 따라 다르긴 하나 연금수령방식도 주택연금은 월 지급방식이나 은행 역모기지론의 경우는 1개월 2개월 3개월 등으로 선택할 수 있다.

따라서 이러한 점들을 요약하면 다음과 같다.

이 둘을 비교해 보면 알겠지만 사실상 은행 역모기지는 진정한 역모기지가 아닌 일반 주택담보대출의 변형 정도로 볼 수 있다. 즉, 주택연금은 거주와 종신연금을 보증하고 있으나 은행 역모기지론의 경우 현행 LTV(담보인정비율)를 적용해 대출금을 산정하고 단지 대출금을 분할 지급하는 것일 뿐, 종신 지급 및 거주를 보장하지 않고, 이렇게 짧은 기간 동안만 연금을 지급하기 때문에 만기 시 지금껏 받은 돈을 일시에 상환해야 하는 부담을 안아야 한다.

따라서 결국 대출 취급에 따르는 위험도 일방적으로 차입자에게 전가시키기 때문에 사실상 은행의 역모기지론은 주거안정에 이상이 없는 2주택자 이상 소유자에게 어울리는 상품이다.

[최성우 에이플러스에셋 재무상담사]