금융

국민은행자료에 따르면 ‘연소득대비 주택가격 비율’(pir: price income ratio)서울은 9.8배(강남 12.3배)로 높다. 서울에서 대출을 안 받고 집을 장만하려면 10년치 월급을 모두 저축해야 한다는 소리이다.

다른 나라의 수준은 어떠할까. 미국 웬델콕스컨설팅자료에 따르면 뉴욕 PIR 7.2배, LA가 11.4배, 캐나다 밴쿠버가 7.7배이다. 또 2006년 일본 주택금융지원기구가 발표한 PIR은 4.5배(수도권 5배)로 우리나라에 비해 낮다. 그런가하면 테러 사태로 시끄러운 인도 뭄바이의 경우는 PIR이 15배 수준이다. 정리해보면 뭄바이 등을 제외하고 서울의 주택가격이 소득대비 높은 편으로 보인다

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그런데 다른 나라와 PIR을 비교하는 것에는 약간의 함정이 있다. PIR산출방식이 나라마다 다르기 때문이다. 우리나라는 도시가계소득평균치를 기준으로 삼지만, 미국의 경우는 중간소득을 기준으로 삼는다. 평균치와 중간가격은 다른 개념이므로 여러 나라와의 정교한 비교잣대로 삼을 수는 없다.

그렇다 해도 평균소득 수준을 보이는 가구가 서울에서 내집을 마련하기 위해선 10년을 한푼도 쓰지 않고 모아야 한다면, 국민들이 느끼는 집값이 낮다고 할 수는 없다. 바로 이점에서 여기서 여러 의견들이 충돌한다. 수도권에 주택을 더 많이 지어야 한다는 측과 거품이므로 어떻게든 가격을 끌어내려야 한다는 측의 충돌이다.

근거로 미분양 주택이 제시되기도 한다. 미분양 문제가 심각하지만 자세히 들려다보면 미분양주택의 90%는 지방에 몰려 있다. 지방의 경우는 고분양가와 주택공급이 급증한데 미분양의 원인이 있다. 수도권은 주거여건이 떨어지거나, 분양가상한제에 따른 주택전매기간 적용에 따른 쏠림현상이 주원인이었다.

내게 생각을 묻는다면 집값의 연착륙 유도 정책구사와 함께 수도권에 주택을 더 많이 공급해야 한다는 대답할 것이다.  이유를 설명하면 다음과 같다.

첫째, 국내 가계자산의 83%가 부동산이다. 자칫 돌발변수로 지금보다 상황이 더 나빠져 집값이 경착륙을 일으킬 경우, 수많은 중산층들이 무너질 수밖에 없는 허약한 가계자산 구조를 지니고 있다. 따라서 개인들의 소득을 증가시키기 위한 정책들의 구사와 함께 더 많은 주택공급을 통해 PIR수치를 내려오도록 만드는 것이 훨씬 바람직하다고 보기 때문이다.

1990년 초 강남지역의 PIR이 27배였다는 자료도 있다. 당시에는 일가족이 주택가격과 전세값 폭등을 이기지 못해 자살을 했다는 보도들이 종종 나왔을 정도로 집값의 폭등세는 매우 심각한 양상이었다. 그 무렵에 만들어진 대책이 바로 분당, 일산 등 지금의 1기 신도시들이었고, 신도시들의 입주가 이뤄지면서 PIR이 하락했던 전례가 있다. 그렇다고 주택가격이 순식간에 급락한 것은 아니었다. 일부의 조정을 보였던 것으로 기억난다.

둘째, 현재 주택보급률은 전국 108%(서울91.3%, 수도권96.9%)이다.
그런데 국토해양부와 정부의 자료에 따르면 수정주택보급률 수치는 전국 99.3%(수도권 94.6%)이다. 100%가 되지 않는다. 이는 기존주택보급률 산정시 제외되는 1인가구와 다가구 구분거처를 반영한 주택보급률이다.

왜 이런 수정주택보급률 통계가 만들어졌을까
국내의 1인가구는 현재 20%를 조금 넘고 있다. 그런데 기존의 주택보급률 산정 시에는 이들을 제외하는데다, 다가구 주택의 경우는 주택 한채로 집계되는 등 통계의 정확성이 떨어진다는 지적을 계속 받아왔기 때문이다.

셋째, 가구수가 계속 증가한다.
선진국의 경우 1인가구가 40% 정도인 것을 감안한다면, 우리나라의 1인 가구는 계속 증가할 것으로 보인다. 실제 통계청 자료를 보면 인구증가율의 탄력이 감소하고 있으나 가구수는 계속 증가할 것으로 추계된다. 2007년 기준, 국내가구수는 1,641.7만개였다. 이것이 2020년에는 1,901.2만개, 2030년에는 1,987.1만개로 계속 증가할 것으로 예상된다. 가구수가 증가한다는 것은 그만큼 주택수요도 따라서 올라간다는 의미이다.

넷째, 천인당 주택수가 선진국에 비해 부족하다. 선진국에선 인구천명당 주택수를 주택통계로 주로 활용한다. 천인당 주택수의 경우 한국 266호(서울 229호), 미국 427호, 도쿄 503호, 런던 411호, 파리 636호이다. 2018년까지 주택공급 500만호와 보금자리주택 150만호가 모두 공급될 경우 천인당 주택수가 다가구구분 거처까지 포함해 선진국 수준인 400호 정도가 될 예정이다.

결론을 정리하면 주택공급을 더 많이 하는 것이 근본적으로 주택문제를 풀어갈 수 있는 올바른 해법이다. 경기둔화 등에 따른 일시적인 수요위축을 공급과잉에 의한 수요위축으로 단정짓기는 어렵다. 따라서 수도권에 저렴하면서도 양질의 주택이 더 많이 공급될 수 있도록 공공택지 가격인하 정책을 적극적으로 구사하여야 한다. 동시에 경기 회복을 통해 개인들의 소득을 늘려주기 위한 묘안을 모두가 합심해 찾아가야 한다고 본다.

머니닥터 : 조혜경 (RE멤버스 연구홍보팀 팀장)

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