금융

 - 바닥난방   50㎡ 이하에서 → 60㎡ 이하 확대 결정 
 - 바닥난방 가능한 오피스텔 , 사무실+주거용으로 사용가능 
 - 바닥 난방 가능 오피스텔 다시 관심 끌 듯

국토해양부가  ‘도심 주택공급 활성화’ 대책의 일환으로 1~2인 가구용 주택 등 다양한 대체주택을 짓기로 했다.  그중에서 대표적인 것이   오피스텔 규제완화, 기숙사형 주택도입 등이다. 특히   소형 오피스텔은 주거겸용으로 사용할 수 있도록 바닥난방 허용을 올해 말까지 전용면적 50㎡ 이하에서 → 60㎡ 이하로 확대하기로 함에 따라 바닥난방이 가능한 오피스텔에 투자자들뿐만 아니라 실수요자들의 관심이 매우 고조된 실정이다.

정부가 이처럼 소형 오피스텔의 바닥난방 설치기준을 늘리는 것은 최근 수급 불균형이 심각한 도심권 중소형 주택의 전세ㆍ매매수요에 대비해 집값불안을 누그러뜨리고 급증하는 1인가구의 주택수요를 어느정도 흡수하고자 하는 것으로 풀이된다. 

 초창기 오피스텔은 주거면적이 30%미만이었고  난방시설, 욕실, 발코니의 설치금지 등 많은 제약이 있었다. 1995년부터는 직주근접 및 도심교통난을 덜기 위해 온돌과 욕실설치를 허용하기도 했으며  1998년, 외환위기로 침체한 부동산시장부양을 위해 오피스텔은 50%, 주상복합 90%까지 주거면적을 늘렸다. 오피스텔의 투자 열기가 나타나자  2004년 6월부터는 오피스텔의 전용면적중 업무용 면적을 50%에서 70%로 강화하고 바닥난방금지 등 건축법이 개정되기도 하였다. 주거용 오피스텔은 2004년 바닥난방 금지, 업무시설면적 확대, 욕실ㆍ화장실 면적 제한 등을 내용으로 하는 오피스텔 건축기준 개정안이 시행에 들어가면서 공급이 사실상 급격히 감소했다. 국토해양부 자료만 보더라도  오피스텔의 공급 수는 2003년 4만2천999가구, 2004년 6만8천449가구였으나 2005년에는 3만2천679가구로 급격히 줄었으며 그 이후로도  한동안 건설사들의 공급회피와 수요감소로  오피스텔 공급이 크게 늘어나지 못했다.

급증하는 1인가구 증가 ... 오피스텔 임대 유망

2008년 9월 15일 발표된 서울시의 ‘2008 통계연보’만 보면 서울지역 5가구 중 1가구가 혼자 사는 ‘나 홀로 가구’ 인 것으로 나타났다.  지난해 말 기준 서울 인구는 1042만1782명, 가구 수는 총 342만8249가구로 이중 ‘1인 가구’는 전체의 22.4%(76만8457가구)를 차지했고 2인 이상 가족으로 구성된 혈연가구는 76.0%(260만4787가구), 비 혈연 5인 이상 가구는 1.5%(5만2420가구) 등이었다. 통계청의 조사를 보면  우리나라 1인 가구 비중은 95년 12.7%, 2000년 15.5% 2005년 20% 2008년 22.4%등으로 계속해서 증가하는 추세이다. 이처럼 1인 가구가 증가하는 이유는 결혼 하지 않은 젊은 층이 독립해 사는 경우가 늘었고, 혼자 사는 노인, 이혼율의 증가로 인한 독신가구 증가,오피스텔의 공급물량 감소 등의 원인으로 임대용으로 오피스텔투자는 유망하다고  볼수 있다.
 
 
금리전가(transfer) 가능한   도심권 사업용오피스텔도 관심을   
금리불안기, 세입자에게 월세로   전가 할 수 있는 상품에 투자하는 게 좋다.  특히 요즘 인기있는 사업용으로 사용되고 있는  오피스텔의  경우 재계약시 월세인상분에 대해 주거용에 비해  그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 한정해  관심을 가지는 게 좋다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우   세무처리가 별도로 되기 때문에 임대료로 지출된 만큼  추후 소득세를 절감할 수 있기 때문이다.   사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 오피스텔이 그 대상이다. 

임대사업용으로 분양염두할 때 ,  오피스텔은  저층이  수익율면에서 유리
아파트는 로얄층 , 오피스텔은  저층이  수익률 높아

통상 아파트의 로얄층이라고 하면 23층아파트라면 보통 1/4 법칙상. 1/4은 저층의 경우 1~6층, 상층의 20~23층을 제외한 나머지인 7~ 19층을 로얄층이라고 한다.
하지만 최근들어  조망권이나 일조권의 개념이 중요하게 여겨지게 되면서  1/4법칙에 의한 7~19층보다도 최상층을 제외한 20~22층이   로얄층으로 쳐주는  분위기다.
로얄층을 가지고 있어야 나중에 급할 때 제때 팔수 있는 환금성이 뛰어날뿐만 아니라  임대도 저층보다는 잘되어 프리미엄이 놓게 형성된다.   하지만  오피스텔을 분양 받아 임대사업을 할 경우  저층일 경우 분양가도  고층보다 저렴할뿐더러  경우에 따라  가격할인까지 가능하기 때문에 적극적으로 노려볼만 하다. 왜냐면 ,오피스텔의 경우 임대를 놓는다고 가정할 때. 로얄층이나 저층이나 임대료 차이가 비슷하게 형성되는 게 일반적이기 때문이다.초기에 고층과 저층과의 임대료 차이가 나더라도 결국엔 임대가 거의 완료되면 임대물건의 희소성이 발생해 고층부와 저층부의 임차가격이 비슷해지는 동조현상이 나타난다.

임대는 ‘분양의 역순’

오피스텔 분양가 책정시 건설사들은 일반적으로  저층과 고층의 가격차는 5~20%까지 차이를 둔다. 분양 당시에는 상층부가 가장 먼저 분양되지만 임대 시에는 하층부나  상층부나 별다른 차이가 없고 임대료도 대동소이(大同小異)하다.
  실제거주가 아닌 임대목적의 오피스텔을 구입시는  굳이 비싼 가격에  조망권이 훌륭한  상층부를 분양 받을 필요는 없다.   

저층보다 20% 높게  분양가가 책정된  로얄층을 분양받아   임차인에게 저층보다 20% 높게   임대료를 받기는 쉽지가 않기 때문이다. 

머니닥터 : 박상언 (유엔알 컨설팅 대표 www.youandr.co.kr)

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