금융

1. 배후 가구당 상가면적을 체크하라

가구당 상가면적이 0.4평 내외인 곳이 좋다. 가령, 임대사업용으로 적정 상가를 고를 때에는 가구수가 600세대라면 600X0.4평의 결과값인 240평의 연면적을 넘게 될 경우 공급 과잉이 될 수 있다. 가구수 대비해 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 결국 수익성도 낮아질 수 있다. 반면에 너무 지나치게 낮은 경우라면 자체적 상권형성이 미흡할 수 있으므로 중복없는 업종구성이 될 수 있는 적정면적의 상가가 유리하다.

2. 단지내 상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐라

대체로 중소형평형 위주로 구성된 단지가 유망하다. 대형평형 위주인 곳은 단지내 상가에 대한 소비의존도가 낮고 오히려 외부고급상권에 대한 의존도가 높아지기 때문이다.

3.상가가 주출입구에 위치해 있는 것이 유리하다.

단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있는데 차량과 유동인구의 동선이 단지내 상가와 인접해 있는지 확인해 보고 층별 선택에 있어서도 가급적 수요층의 접근성이 양호한 1층을 택하는 것이 좋다.

4.단지내상가 주변의 상권형성은 어떤가?

단지내 상가 주변으로 업종침해가 있을 수 있는 근린상권이 형성되어 있다면 상권의 이탈이 있을 수 있으므로 유의해야 한다. 즉, 단지내 상가보다는 근린상권의 업종다양성이 더욱 많기 때문에 업종간 시너지 효과가 단지내상가보다 근린상가가 더욱 커질 수 있기 때문이다.

5.입찰시, 차선책을 선택하라

입찰대상 점포의 선정에 있어서 가장 입찰경쟁이 치열할 것으로 예상되는 자리보다는 과열경쟁에서 다소 비켜선 두 번째 세 번째 점포를 입찰대상으로 선정하는 것이 유리하다. 과열경쟁에서 피해갈 수 있기 때문에 낙찰이 될 경우 적정선에 낙찰 가능성이 크며 낙찰후에도 가격상승요소를 기대해볼 수 있기 때문이다.

끝으로 실수요뿐만 아니라 임대목적의 테마상가투자는 신중해야 한다. 가령, 한방이나 의류, 장난감등 한두 개의 테마를 내세워 분양이나 임대를 하는 테마상가는 돌다리를 두드려 보는 심정으로 접근해야 한다. 상가를 분양하는 분양주체가 자주 바뀌면서 약속한 약정수익률을 제대로 지급하지 않은 경우가 허다하기 때문이다.

계약률이 좋지 않고 임대가 안 맞춰져 있음에도 불구하고 계약율 70%를 내세우고 임대 맞춰진 상가라고 광고하는 업체도 허다하다. 특히 16.5㎡(5평) 이내 형태의 상가를 분양 받는 것은 별로 바람직하지 않은데 시행업체 입장에도 점포 수 과다로 인한 관리ㆍ운영의 미숙으로 이어지기 쉽기 때문이다.

가령 소규모로 나뉘어진 상가가 분양에 성공하더라도 수백~수천에 달하는 임차인 모집에 역부족을 나타내며 기존의 할인점 백화점, 아울렛 등에 크게 밀리기 양상을 보인다. 심지어 시행사의 부도덕성으로 경매시장에 나오는 경우도 속출하고 있다.

테마 상가에 투자할 때에는 경쟁력을 갖춘 모델을 제시하는 시행사(개발업체)의 진실성과 재무 건전성, 추진력을 보고 투자에 나서는 것이 좋다. 전통이 있는 시행사라면, 그들이 과거에 시행했던 곳의 현장을 방문해 상인들을 상대로 정보를 취득하는 것도 좋다.

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 ( www.youandr.co.kr )]

머니닥터 : 박상언 (유엔알 컨설팅 대표 www.youandr.co.kr)

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