전문가칼럼
[내집마련]부동산은 전략이다.| 부동산은 전략이다. | ||||||||||||
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부동산은 전략이라고 생각된다. 자신이 처한 상황에 맞게 매입시점부터 보유하고 매도할 때까지 운용방안을 전략적으로 고려하는 것이 좋다. 자신이 처한 상황 외 정부정책 등 외부상황도 고려해야함은 물론이거니와 개인별 처한 상황도 틀리기 때문에 이에 따른 처방도 다를 필요가 있다. 매입할 때에는 분양이나 재건축 입주권, 기존단지 매입 가운데 택일할 수 있고 몇 년간 보유하고 매도할 때까지 장기적으로 계획을 세우는 것이 바람직하며 다른 주택으로 갈아탈 계획이라면 매도시의 양도소득세를 함께 고려해 매도시점을 정하는 것이 좋다고 본다. Case 1) 1가구 1주택인 경우 최근에 상담을 신청한 상담자는 30대초반의 가장으로 조금 무리하게 대출을 받아 아파트를 장만했지만 갑자기 외벌이로 되다보니 대출금 상환액이 부담이 간다고 한다. 1년 전 성동구에 있는 24평짜리 A 아파트를 2억3천만원에 매입했는데 지금은 리모델링호재에 힘입어 3억원을 호가하고 있다고 한다. 최근에 집값버블로 인해 꼭지점이 아닐까하는 의문속에 이 단지를 남아있는 대출금 1억원에 대한 이자를 계속 물면서 보유할만한 가치가 있는지 필자에게 물어온 것이었다. 또 상담자는 노후된 단지보다는 새아파트에 거주하고 싶어 이를 매도할지를 현재 고심중이라고 하였다. 상황을 살펴보니 상담자가 보유한 성동구 A주택은 리모델링 호재에다 서울시 U턴계획 등 강북개발 기대심리로 인해 앞으로 가격상승의 여지가 충분해 보였고 현 주택을 매도하기보다는 보유하는 편이 재테크 측면에서 나아 보였다. 게다가 보유한 지 1년밖에 되지 않아 세금측면에서도 양도세율이 40%나 돼 지금 매도하면 실익이 크게 감소하기 때문이기도 하다. 이렇게 다른 주택으로 갈아타고 싶지만 보유한 주택이 가격상승에 대한 기대감이 크고 보유한 기간이 짧아 쉽게 갈아타지 못하는 경우라면 분양을 고려해볼 수 있다. 분양권의 이점은 분양권상태에서는 주택으로 간주되지 않고 입주시점에 잔금을 청산해야 비로소 취득한 걸로 간주되므로 새아파트의 취득일로부터 1년이내에 성동구 A주택을 매도하면 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있다는 것이다. 이럴 경우 적어도 2년 이상은 해당단지를 더 보유하게 돼 A주택의 비과세요건을 충족시킬 수 있는데다 가격측면에서도 유리한 상황을 최대한 끌고 갈수 있는 셈이다. 그렇지만 유망 지역의 분양물량은 당첨되기 힘들고 아직 청약통장이 없거나 1순위가 아닌 경우가 있을 수 있다. 이럴 때에는 꼭 분양만 고집할 필요가 없다. 다른 방법으로는 다른 지역에 재건축·재개발 입주권을 사고 2~3년 뒤 입주하는 방안도 모색해볼 수 있다. 다만 입주권의 완공시점과 A주택의 양도소득세 비과세요건 충족시점이 맞물리는지 필히 파악해야 한다. 올해부터 관리처분인가가 끝난 재건축 입주권을 매입한다면 권리가 아닌 주택으로 간주되지만 상담자와 같은 실거주 측면이라면 이를 두려워하지 않아도 된다. 재건축 단지의 입주시점에는 마찬가지로 성동구 A 주택이 비과세 요건을 충족하게 되므로 완공된 새아파트로 입주하고 1년 이내로 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 다만 완공된 재건축주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주해야하고, 종전 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춰야 한다. 이때 종전주택을 매도할 때 비과세혜택을 받을 수 있는 범위는 완공되기 1년 전부터 완공 후 1년 이내이다. 한편 현재 정부가 집값이 꼭지점에 다다랐다고 자주 언급하고 언론도 이를 계속해서 부각시키는 있어 수요자들이 심리적인 위축이 느끼고 매도자들은 호가를 어느 정도 낮출 것으로 보여 호가가 조정을 보일 가능성이 크다고 본다. 하지만 꼭지점이라고 말할수는 없다고 생각된다. 현재 호가와 매수가격의 차이가 큰 편으로 매물은 드문 편이었지만 호가가 내려온다면 대기 매수세력이 매수에 나서기 때문에 필자가 보기엔 꼭지점이라고 말하기보다는 호가와 매수가의 겪차가 줄어드는 조정기간이라고 판단된다. 또한 이런 조정은 일부지역 일부단지에 국한될 것으로 보여 오히려 지속적인 개발호재가 있는 단지라면 이런 시기가 주택을 매입할 호기가 될 수 있다고 본다. Case 2) 1가구 2주택인 경우 질의한 상담자가 1가구1주택자라면 좋겠지만 본래 1가구2주택이다. 3년이상 보유해온 재건축 초기단계인 단지를 보유한 상황속에서 물어온 것이었다. 이렇다면 갈아타는 것만으로 끝날 게 아니라 보유주택에 대한 리모델링이 필요하다. 내년부터 1가구2주택자가 한주택을 매도할 때, 50% 중과세율이 적용돼 운신의 폭이 좁고 1순위 청약이 배제돼 대부분 1순위에서 마감되는 유망분양물량에 청약할 기회조차 없기 때문이다. 따라서 올해까지 두주택을 계속해서 끌고 갈지를 결정해야 하는데 상기 2주택을 계속해서 끌고가 운신의 폭을 좁히기보다는 오히려 1채를 과감히 정리한 다음 다른 단지로 갈아탈 수 있는 여건을 만드는 게 나아 보였다. 이럴 경우 매도순서를 정해야 하는데 두 단지의 보유기간에 따른 양도소득세와 해당 단지의 경쟁력을 저울질해 판단해야 한다. 재건축 단지인 B주택의 경우 3년이상 보유했지만 거주요건을 채우지 못해 양도소득세가 1억원 이상 나와 세금측면만 보면 올해안으로 A주택을 매도하는 게 낫다. 하지만 재건축 단지인 B주택의 평형이 13평형으로 30대초반의 가장이 입주해 살기에는 적당하지 않다. 결국 상담자의 결단이 필요한 시기라 본다. 세대원 전원이 들어가 살아야 원칙적으로 비과세혜택을 받을 수 있기 때문에 이 정도 고생(?)은 감수해야 하지 않을까 싶다. 아직 애가 없는 게 다행이라고 할까. 재건축 단지인 B주택의 경우 30평형대 배정 시 추가부담금만 2억원이 넘게 나올 것으로 보여 이미 인근 시세와 비슷한 수준인데다 중첩규제로 인해 앞으로 많은 장애물을 넘어야 하는 상황이라고 하지만 2년 정도라면 A주택을 보유하는 것보다 가격하락폭이 제한적일 것으로 보이는 B주택의 양도소득세를 절세하는 것이 이득이라 사료되었다. 물론 이같은 필자의 판단이 100% 정답은 아니라고 본다. 그렇지만 현 부동산 시장에서 자신의 상황에 맞게 대처할 필요는 있다고 본다.
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