금융

상담을 해보면 "상가에 투자해 월세 받고 편하게 생활해 볼까?" "임대가 되겠지"하고 막연하게 상가를 분양받았다가 돈도 묶이고 불면의 밤을 지새우는 분들이 부지기수다.

상가는 특히 투자하기에 앞서 공부를 많이 해야 되는데 기본적으로 주변 임대료 수준을 체크하고 상권이 꾸준히 성장하고 있는지를 살펴봐야 한다. 결론적으로 상가시장 회복시기는 내수경기 회복시기와 정확하게 일치하기 때문에 전체적인 부동산경기의 흐름을 잘 파악하면서 투자하는 게 안전하다.

다음은 상가 투자에 앞서 참고해야 할 상가 종류별 투자법이다.

◆역세권 근린상가

안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가를 꼽자면 역세권 근린상가가 좋은 편이다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다. 역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋고 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다. 그래야 임대료와 더불어 권리금도 상승할 가능성이 크기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망 확충이 예상되는 지역의 경우, 퇴근길에 버스와 연계되는 지하철 마지막 노선을 노리는 게 좋다.

근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 볼수 있는 상가다. 보통 입주민을 배후세대로 하는 단지내상가, 오피스주변 상가, 아파트형 공장 상가로 세분화 할 수 있다.

보통 연 수익률 4~7%정도의 10~30억원내의 자금이 소요되는 현재 운영중인 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다. 비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 10~30억원내로 근린상가에 투자하려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대되기 때문이다.

◆ 단지내 상가

대표적인 유망 임대상품이라고 할 수 있는 단지내 상가는 상가시장에서도 대규모 배후세대를 두고 있는 상가를 중심으로 안정적인 인기를 유지할 것으로 기대된다. 안정적인 단지내 상가 투자를 위해서는 분양받을 상가의 예상 응찰 상한액을 정해 과도한 입찰을 피하고 분양받을 상가의 입지적 특징을 파악해야 한다.

즉 성공적인 단지내 상가의 투자를 위해서는 가구당 상가면적, 단지내 상가를 주로 이용할 수요층의 수준이나 주변의 상권형성을 살피는 것도 중요하다. 하지만 계속되는 단지내 상가의 고가 낙찰이나 고가 분양가로 인한 수익률 악화는 아무리 인기 많은 단지내 상가라고 해도 투자자들을 돌아서게 하는 악재가 될 수 있다. 또 단지내 상가와 인접한 지역에 들어서는 대규모 마트는 단지내상가의 큰 위협이 될 수 있기 때문에 주의해야 한다.

◆뉴타운 예정지 상가투자

뉴타운 지역내 상가도 임대용으로 관심을 가질 만하다. 특히 강북 활성화 방안을 계기로 정비구역 내 주택에 이어 상가 역시 짭짤한 임대수익을 안겨줄 수 있기 때문으로 풀이된다. 게다가 뉴타운이 완료되면 소비성이 강한 신규 수요층이 대거 유입돼 상권 활성화에 대한 기대감이 커질 수 있다.

뉴타운 구역 내 상가 투자는 구역 내에서 상업에 종사하는 원주민들에게 주어지던 조합원 특별분양 물량을 사들이는 방법과 신규 상가를 분양받는 방법으로 나뉜다. 조합원 특별분양 물량은 시세의 60~70% 선에서 특별 공급되는 물량을 말하는 것으로, 보다 나은 위치를 선점할 수 있고 분양가도 저렴해 이점이 크다.뉴타운 상가 투자 유망 지역으로는 민자역사 개발로 주목을 받는 노량진, 왕십리 뉴타운, 대학상권에서 외부 인구 유입이 예상되는 흑석뉴타운 등이 꼽히고 있다.

다만 뉴타운 상가 투자시에도 주택과 마찬가지로 토지거래허가구역제도에 유의해야 한다. 대지지분 20㎡ 이상은 각 자치단체로부터 허가를 받아야 하는데, 아파트와 마찬가지로 외지인이 상가 분양을 받을 때는 실수요자에게만 허가가 나온다, 즉 상가는 조합원 지분 취득은 물론, 신규 분양 상가에 대해서도 허가를 받아야 한다는 점에 유의해야 한다. 분양을 받더라도 임대를 목적으로 한 분양을 받아야 한다. 허가를 받아 구입한 상가는 지역 발전에 필요한 시설로 간주돼 4년 동안 의무이용기간 규제가 따라 되팔지 못한다. 물론 상가의 특성상 대지지분 20㎡ 이하의 허가를 면할 수 있는 물량이 많다는 점을 잘 이용하면 이같은 규제를 피할 수 있다.

뉴타운내 상가의 경우 상권이 활성화되기 까지 다소 시간이 소요되고 상가가 역세권이나 도로 전면 혹은 주민들의 동선에 위치해 있는 지 여부를 따져 투자에 나서야 한다.

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 ( www.youandr.co.kr )]

머니닥터 : 박상언 (유엔알 컨설팅 대표 www.youandr.co.kr)

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