금융

지난 참여정부 이후 부동산 시장을 살펴보면 대략 2006년까지 소위 버블세븐 지역과 중대형 아파트가 시장을 주도하다가, 대출규제(LTV, DTI) 강화 이후 신버블세븐 지역과 소형아파트, 재개발 지분 등이 상승세를 이어갔다.

부동산 시장이 전체적으로 한 사이클을 돈 뒤 고가 아파트 시장은 지역이나 단지별로 일부 보합세를 보이고 있는 곳을 제외하고는 현재 전체적으로 하락세를 보이고 있고, 중소형 아파트 시장은 보합세를 보이고 있는 실정이다. 이런 현상은 2007년 하반기 이후 전세계적인 경기 침체와 맞물려 더욱 더 가속화하고 있다.

MB정부 들어서 부동산 정책을 살펴보면 지금까지는 일관성 없이 부처별, 또는 정부와 여당간 엇박자를 보이거나 여론의 눈치를 보며 우왕좌왕해 온 것이 사실이다. 그러다가 9월 이후 ‘9.1 세제 개편안’(고가주택 기준 상향 : 6억 -> 9억) 내용이나 ‘9.19 부동산 대책’(그린벨트 확대해 주택공급 확대), ‘9.23 종부세 과세 기준 상향’(6억 -> 9억) 등 일련의 정책들이 줄줄이 쏟아지고 있는데, 이를 정책은 한마디로 ‘주택공급확대를 통한 경기 활성화’, ‘현실과 맞지 않는 세금 기준 상향’ 등으로 정리할 수가 있을 것이다.

현재 여·야, 정부와 여당간 많은 논란을 빚고 있긴 하지만, 정부는 종부세 과세 기준을 6억원에서 9억원으로 상향 조정하고 세율도 기존 1~3%에서 0.5~1% 수준으로 낮춘 종부세 개편안을 내년부터 시행한다는 방침이다.

만약 이런 정부의 안이 큰 변화 없이 시행된다면 서울 강남권이나 신도시 등 주거 선호도가 높고 가격이 높은 지역의 소위 '똘똘한' 중대형 아파트가 세금 완화 대책의 최대 수혜주가 될 가능성이 높다. 왜냐하면 종부세 개편안으로 인해 고가주택의 보유세 부담이 대폭 줄어든대다 앞으로 3년 이상 보유 1가구 1주택자에 대한 양도세 부담도 대폭 줄면서 ‘고가 1주택’의 선호도가 예전처럼 다시 높아질 가능성이 높기 때문이다.

2006년까지 중대형 아파트는 중소형에 비해 상대적으로 더 높은 시세차익을 거둬 왔다. 여기에 앞으로 20년간은 중대형 수요층인 40~50대 소위 베이비부머 인구가 늘어날 예정이어서 세제 개편안과 맞물려 똘똘한 아파트로의 부동산 시장의 회귀는 어느 정도 예상할 수 있다. 신규 청약 시장 역시 이런 점에서 양극화 현상이 더욱 더 심화될 수밖에 없다.

하지만 여기에는 한 가지 중요한 전제 조건이 빠져 있다. 현재 주택 시장을 옥죄고 있는 것은 크게 ‘세금 규제’와 ‘대출 규제’ 2가지인데, 세금 규제가 아무리 되더라도 대출 규제를 합리적인 선까지 완화하지 않는 한 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없다는 점이다.

왜냐하면 매도자의 입장에서는 세제 완화 정책이 집을 보유하고자 하는 방향으로 이끌겠지만(매물 감소 -> 가격 안정화), 이것만으로는 극심한 경기 침체인 상황 하에서 매수자는 아무래도 살 수 있는 여력이 대출규제 하에서는 낮기 때문이다.

정부도 이런 상황을 인지하고 있기 때문에 대출 규제 완화에 대한 준비도 내부적으로 하고 있는 것으로 알고 있고, 세금 관련 정책이 마무리되는 내년쯤에는 대출과 관련된 정책도 추가적으로 더 나올 수밖에 없을 것으로 생각된다.

글쓴이 : 노용환 (노용환 재테크연구소 소장)