금융

양도소득세를 면제받는 1세대1주택의 가격 기준이 10월초부터 6억원에서 9억원으로 상향된다. 법 개정 사항이 아닌 시행령 개정사항이라 9월 30일 국무회의를 거쳐 10월초 공포되는 대로 즉시 시행된다고 밝혔다. 

여기서 '양도일'은 잔금청산일이 기준이므로, 이미 매매계약을 체결해 계약금과 중도금을 지불한 경우라도 시행령 공포일 이후 잔금을 치르면(양도하면) 새 규정을 적용 받게 된다. 실거래가 기준으로 9억원이 넘는 부분에 대해서만 양도세를 납부하면 된다. 이처럼 시행시기를 앞당긴 이유는 양도세 부담이 내년부터 줄어들 것이라는 기대로 부동산거래가 오히려 동결되는 부작용이 나타나고 있기 때문으로 설명하고 있다. 

10월부터 실거래가 6억원이상의 주택 거래량이 정상화될 수 있을까? 

대답은 시기상조이다. 그 이유는 다음과 같다. 

첫 번째, 양도세는 매도자의 몫이지 매수자의 비용부담이 아니다. 이번 조치는 종합부동산세 고가주택 기준에는 영향을 주지 않는다. 아직 종부세 부과기준의 상향여부가 논란으로 다소 불투명한 상황인데다, 종부세법상 고가주택은 올해도 여전히 6억원이 기준이다. 그리고 총부채상환비율(DTI) 적용기준이 변화가 수반되지 않고 있어 매수자 입장에서는 여전히 선뜻 매수에 나서기 부담스런 실정이다. 

이런 상황들을 살펴볼 때 고가주택에 무조건 호재라고 받아들이기 보다는, 양도세 부담으로 매물화되지 못하던 고가주택이 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지를 살펴보는 게 필요하다. 

두 번째, 현재의 경기여건이나 심리상 전반적인 침체양상이 좀 더 이어질 가능성이 높아 보인다. 주택가격을 결정하는 경기흐름이나 가처분소득 변화, 정책, 금리, 수요와 공급, 투자심리 등 주요변수를 고려한다면 적극 매수를 추천하기는 부담스런 상황이다. 

국내 주택시장의 특징이 정책의 영향을 크게 받는다는 점이나, 그러나 매수자들이 움직이기 위해선 먼저 심리적인 안정이 수반되어야 한다. 경기회복 등 여러 거시경제 지표가 우호적으로 변화 없이는 당분간 본격적인 회복 내지는 상승을 기대하기는 난망하지 않을까. 

다만 외환위기 때 경험했던 것처럼 심각한 경제위기가 온다면 모를까, 큰 폭의 하락으로 이어지지는 않을 것으로 예상된다. 그 이유는 국민은행 자료를 살펴보면 주택담보대출비율(LTV)이 37%에 불과하고, 지방은 2006년 경부터 조정을 겪기 시작해 부양책이 집중적으로 나오고 있으며, 6억원 이상 고가주택에선 DTI 40% 적용, 투기지역내에서 처분조건부 대출이 여전히 시행되고 있다. 2005년 6.30대책에 따라 투기지역 내 아파트 담보대출을 1건으로 제한했다. 

이런 자료들을 종합해볼 때, 실수요자와 2주택 이상자의 자금흐름이 언론에서 강조하는 만큼 빨간불이 들어왔을 정도로 위험수준이 아니란 생각을 해볼 수 있다. 그렇다고 주택시장의 안정성이 높아 언제든 급상승을 할 수 있다는 논리로 연결 짓는 것은 위험하다. 단지 참여정부시절 주택가격 상승억제를 위해 가한 여러 수요유발 억제 및 규제장치들이 오히려 글로벌주택시장침체기에 국내 주택가격의 큰 폭 하락을 저지해주는 작용을 하고 있다는 생각이다. 

언제 주택시장이 회복될 수 있을 것인지? 

그것은 경기회복 여부에 달려있다. 경기 회복시기에 대한 여러 경제연구소의 전망이나 전 FRB의장인 그린스펀의 “내년초까지 (미국)집값 안정은 일어나지 않을 것이다.”등을 검토해 볼 때, 빨라도 2010년 전후의 시기가 되어야 할 듯하다. 

따라서 내집마련 계획이 있다면 조급한 마음가짐보다는 미국의 구제금융 법안의 영향과 올 연말 국내의 경제흐름을 좀 더 관망하면서 시기와 적당한 매물을 포착하는 접근을 고려해보는 것이 현명하지 않을까. 역으로 기존주택 소유자들이라면 올 초까지 지나치게 급등한 지역 중 호재 등이 받쳐주지 못해 버블이 낀 지역을 제외하면 지나치게 겁먹을 필요는 없다고 판단해볼 수도 있다. 

만일 청약가점이 높아 분양으로 내집마련을 희망한다면 서울 도심권의 뉴타운 지역, 위례 신도시, 광교신도시 등을 권할 수 있고, 자금력이 부족한 신혼부부 등은 서울 근교 등에 공급될 보금자리주택을 노리는 전략을 구사해 볼만하다. 정부는 서울 근교의 그린벨트 등을 일부 풀어 전용면적 85제곱미터 이하의 주택공급을 늘릴 예정이라 교통여건이나 인프라가 양호한 지역에서도 상당수 공급될 것으로 기대된다. 

이번 시행령의 조기실시로 지방에선 무엇이 달라질까? 

주택가격이 바닥권이란 인식증가로 가격하락이 어느 정도 저지될 것으로 예상해볼 수 있다. 근거로는 먼저 ‘비수도권 임대주택의 중과세 요건완화’를 들 수 있다. 비수도권 지역에 한해 양도세중과 배제, 종합부동산세 비과세 등 세제지원을 받을 수 있는 매입임대주택 사업자 기준도 완화된다. 임대가구 수는 현행 5가구 이상에서 1가구 이상, 임대기간은 10년 이상에서 7년 이상, 주택면적 기준은 현행 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대된다. 지방거주 2주택자의 경우도 양도세와 비과세적용을 받는 매입임대주택 사업자가 될 수 있다는 말이다. 

두 번째는 ‘지방소재 2주택자의 양도세중과제외 요건완화’이다. 이젠 비수도권 광역시에서 2주택자가 양도세중과 배제 혜택을 받는 저가주택 기준도 현행 1억원 이하에서 3억원 이하로 넓어진다. 이 같은 혜택은 2주택자에 한해서이고 3주택 이상자는 해당되지 않는다. 참고로 현행 세법에선 1가구 2주택자는 50%, 3주택자에게는 60% 양도세율이 적용된다. 

하지만 근본적으로는 지역경기 호조 또는 회복이 수반되어야 한다는 점이다. 당분간은 산업도시로서의 입지가 탄탄하고 일자리 증가로 인구가 증가하는 지역 위주로의 접근이 유망하다는 이야기이다. 그렇지 않다면 해당지역 내에서 인프라가 가장 뛰어난 핵심지역으로 압축하는 내집마련 전략을 구사하여야 한다. 

결론을 정리해보자면, 수도권이든 지방이든 미국이 안정되는 등의 전제에 의한 전망이므로 만일 변수가 생긴다면 주택경기 회복 시기가 조금 더 늦추어질 수 있음을 염두에 두어야 한다. 당분간의 키포인트는 안정성과 5년 앞을 내다보는 중기적인 관점의 접근이 필요하다. 따라서 다수가 선호하면서 주변 인프라 확충 등 주거여건 개선호재가 확실한 지역, 일자리 증가로 주택임대가격과 매매가격이 상승하는 지역, 해당도시의 핵심지역 등으로 압축하는 전략이 요구된다는 것이다.