금융

경기침체 .공급폭탄으로 아파트 시장 최악국면 돌입

정부가 앞으로 10년간 주택 500만 채를 짓는 것을 골자로 한 대규모 주택 공급 계획을 발표했다. 이를 위해 수도권의 그린벨트 100㎢를 추가로 풀고, 서민용 주택에 대해선 용적률을 200%까지 높이겠다고 한다. 계획대로라면 2018년에는 아파트 공급이 전국적으로 107.1%, 그리고 수도권은 94.6%에 도달하게 되어 계획대로라면 더 이상 주택을 재테크 수단으로 여기는 풍조는 상당부분 사그라질 것으로 보인다.

주택가격상승보다 더 무서운 것은 집값 폭락


주택가격거품붕괴로 발생한 미국발금융위기가 언제 끝날지 모르는 이시점에서 공급폭탄을 통한 인위적인 '집값끌어내림'은 '집값상승' 보다 더 무서운 결과를 초래할 수도 있다. 가계의 금융자산 대비 부채 비율이 미국이나 일본보다 급속히 증가하고 있고 게다가 경기침체속에 아파트가격까지 지속적으로 하락하고 있어 한국발 부동산발 금융위기도 걱정되지 않을 수 없다.

지난해부터 집값이 전국적으로 하향 안정되고 있고 날로 미분양아파트 늘어가는 시점에 정부의 대규모 아파트공급 발표는 구매수요를 연기시켜 주택가격하락을 가속화시키고 미분양 아파트까지 증가시켜 금융권의 연쇄부실화를 초래할 수 있다. 경매시장만 보더라도 올 9월 강남3구와 분당의 경매 낙찰가율은 사상 최저치로 추락한 상황이다. 강남3구의 낙찰가율은 72.9%로 민간 부동산 경매업체가 법원 경매 통례를 집계한 2001년 이후 가장 낮았고, 분당 역시 70%대가 붕괴돼 67.7%로 최저치를 기록하고 있다.

현재 주택가격보다 20% 가량 추가 하락한다고 봤을 때 주택담보비율을 비교적 후하게 쳐줬던 저축은행을 비롯한 제 2금융권의 도산, 심지어 제1금융권의 부실화까지 초래해 오늘날 미국금융위기가 한국에서 재연될 수 있다. 한국은 미국보다 주택에 대한 담보 비율을 보수적으로 잡았기 때문에 별 다른 걱정이 없다고 하지만, 주택거래 공백상태에서 지속적으로 주택가격이 하락하고 엎친데 덮친격으로 수요를 무시하고 수백만채가 추가공급 된다면 한국도 미국처럼 금융부실과 가계부실의 역풍을 맞지 않으리란 보장은 없다.

대운하를 통한 경기부양책이 국민여론반대에 부딪혀 힘들어지자 주택에 대한 수요가 거의 없을 것으로 기대되는 곳까지 주택공급을 늘려 인위적인 경기부양책을 시도하는 것으로 밖에 볼 수 없다.

전체 가계 빚은 사상 최고치 행진

9일 한국은행이 발표한 '2008년 2.4분기 가계신용 동향' 만 보더라도 올해 6월말 현재 가계대출과 신용카드 등에 의한 판매신용을 합한 가계신용 잔액은 660조3060억 원으로 사상 최고치를 경신했다. 지난 1분기 말 가계신용 640조4724억 원에 비해 19조8336억 원이 증가한 것이다. 통계청이 2008년 추계한 가구 수(1667만3162가구)를 기준으로 할 경우 가구당 부채 규모는 3960만 원에 달한다. 2분기 가계신용 중 가계대출은 17조9136억 원이 증가했고, 판매신용은 1조9200억 원 증가했다. 이와같이 2분기 우리나라 전체 가계 빚은 660조3060억 원으로 사상 최고치 행진을 이어갔다. 가계 빚에 허덕이는 가구가 계속 늘어남에 따라 부동산 가격 특히 인위적인 주택공급폭탄으로 집값의 지속적인 하락은 금융기관에 이어 가계도 도산할 수밖에 없다.

미분양 대책없는 일반적인 공급폭탄의 부작용 우려

가뜩이나 부동산시장이 좋지 않은데 미국발 금융 쇼크까지 겹쳐 아파트 시장은 그야말로 최악으로 상황으로 빠져 들고 있다. 공식적으로 전국 15만 가구로 추산되고 있는 미분양 아파트가 적체되고 있는데 비교적 입지여건 좋은 김포신도시에서도 대거 미분양이 발생한 것은 과히 충격적이다. 주택경기가 이처럼 침체에 빠지자 건설사들이 아파트를 지을 땅을 구입하기를 꺼리면서 불과 1~2년전만해도 인기리에 마감되었을 화성 향남2(6만여㎡), 남양주 별내(8만여㎡)지구는 참여 건설사가 없어 유찰되는 상황에까지 이르렀다.

고양 삼송과 평택 소사벌, 양주 옥정, 영종 하늘도시, 김포 양촌 등 주요 택지개발지구 내 일부 공동주택지도 미분양 상태로 남아 있다. 이처럼 상황이 심각한데도 정부는 오는 2018년까지 수도권에서 300만가구,전국적으로 500만가구의 주택을 공급하는 물량폭탄을 통한 집값 안정에만 초점을 맞추고 있다. 서울ㆍ수도권에 10년간 300만가구를 신규 공급하려면 매년 수도권 신도시 10개이상씩 지어야 된다는 말이다.
수도권지역에서조차 미분양은 점차 늘어나고 있는 이때, 출생인구는 줄어들어 시간이 갈수록 주택수요인구는 계속 줄어들게 마련이고 재원마련도 불투명한 시점에서 너무 성급하게 급조된 부자들을 위한 감세정책의 국면전환용으로밖에 해석할 수밖에 없다.

결과론적으로 '국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안'으로 공급확대를 통해 주택시장을 안정시키고 서민주거를 해결하겠다는 정책기조는 좋지만 부동산발 금융위기의 시계바늘을 더욱더 앞당길 뿐이다.

그린벨트 해제 .. 투기꾼만 배불릴 듯


도심주변의 그린벨트 해제 범위와 지역,효과에 대한 심도있는 검토와 투기방지책이 필요하다. 그린벨트는 도심의 무분별한 확장과 도심의 허파구실, 또한 녹지보존을 위해 지정돼 있는 만큼, 사회적인 합의가 필요하다.

결과론적으로 정작 신혼부부들이나 젊은 분들이 주택 수요가 몰리는 수도권 도심 지역이지, 도심이나 수도권 외곽의 그린벨트지역이 아니다. 따라서 그린벨트나 군사보호시설같은 무작정 해제가 아닌 이미 개발이 완료된 곳, 즉 재건축과 재개발지역과 지하철 역세권의 획기적인 규제완화를 통한 용적율혜택으로 적재적소(適材適所)에 주택공급을 늘리는 것이 필요하다.

선조들이 애써 보존한 그린벨트를 수백년동안 다시 원래의 땅으로 복구가 힘들 것으로 보여지는 시멘트바닥으로 바꾼다면 기존 주택은 더욱더 주거환경이 척박해지고 투기꾼들만 배부르게 하는 것은 자명하다. 이땅에서 잠시 머무는 동안 미래의 후손들에게 '아름다운 자연환경의 대물림'은 동시대인들의 의무이자 권리이지만 대규모 그린벨트훼손으로 이런 바람은 더욱더 요원(遙遠)해졌다.

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr )]