금융

리먼브러더스의 파산, BOA의 메릴린치 인수 등 미국발 금융위기로 인한  한국 부동산 시장에 미치는 파급효과에 대해 궁금증이 증대되고 있다.

결론적으로 보면   당분간 거래 공백상태가 계속될 수밖에 없는데 금융시장이 안정될때까지  매수세가 없을 것이기 때문이다.  급한 분들은 급매물이라도 부동산을 팔려고 할 것이나 매수세가 없기 때문에 추가 하락 여지도 있다. 특히 지방 미분양 아파트 등이 타격을 크게 입을 것으로 예상한다. 정부의 9.1 대책의 일환인 거주 요건 강화로 가뜩이나 힘든 지방 미분양 시장에 이번 미국 발 금융위기는 엎친 데 덮친 격이 아닐 수 없다.

이번 미국발 금융위기를 최소화시키기 위해서는 정부의 적절한 대응과 올바른 처방이 절실하다 할 수 있겠다. 수도권 미분양이 쌓여서 건설업체들이 연쇄적으로 부도가 나면 은행들도 부실해져 우리나라 금융 시장도 미국발부동산가격하락에 따른  금융위기  사태가 벌어지지 않으리라는 보장이 없기 때문이다.

부동산 시장 반등 시기는.

이번 악재로 부동산 반등 시기는 더 늦춰질거로 예상이 되는데 미국경기나 우리나라 경기가 안정되는 시점인  내년 하반기 정도로 예상한다.  이번 미국발 금융위기인 서브프라임 모기지 사태가 어느 정도 매듭지어질 것으로 보이기  때문이고  최근 거주 요건 강화예고로  몸살을 앓고 있는 경기권 일부 지역과 2기 신도시 등이 추가 하락할 가능성이 있다. 

지금과 같은 시점에서는 미분양 물량이 어느 정도 소화가 되어야만 부동산 시장이 반등할 여지가 있다. 따라서 미분양 물량이 거의 소진이 되는 시점이 부동산 시장의 반등 신호가 될 수 있다.

내집마련 전략

우선 주택 구입은  금융사태의 추이를 지켜보면서  철저하게 실수요위주로 접근하셔야 하겠다 .시기는  내년 하반기쯤 상승세로 나타날 수 있으니 내년  7~8월 여름 비수기때 급매물을 잡는 좋아 보인다. 단 주택시장이 정부의 규제속도에 맞춰 빠른 속도로 회복 될 수도 있기 때문에  지속적인 시장 동향을 체크 할 필요가 있다.

추천 지역으로는 서남권 르네상스등 개발 호재가 있고 9호선으로 교통 여건이 좋아지는 서울 강서구 일대나  구로 금천구등의 역세권 중소형이 안정적으로 보여 진다.강남에 경우에는 재건축 규제 완화  소형평형 의무 비율이 완화될 여지가 있기 때문에 재건축 대상 아파트중 급매물을 중심으로  눈여겨 볼 필요가 있다.1기 신도시 지역중 리모델링 호재가 있는 소형 평형위주로 접근하는것도 좋아 보인다.

서울을 제외한 수도권의 경우 거주요건 강화와 공급량의 증대로 당분간 약세가 지속될 것으로 전망 된다. 특히 기존에 2년 거주 요건이 있었던 서울과 5대 신도시 외에 거주 요건 새롭게 추가 되는 지역은 상황이 더 안 좋아 질 수밖에 없습니다. 따라서 반드시 실수요 측면으로 접근을 해야 할 것이며 정부의 정책을 면밀히 관찰하고 대응할 필요가 있어 보인다. 

적절한 주택 매도시점은  

우선 지금은 사람들의 불안 심리로 매수세가 완전히 끊겨 있기 때문에 지금 집을 팔아서는 제 값을 못 받을 수 있다. 따라서 시장이 어느 정도 안정이 되고 매수세가 살아나는 시점을 매도 전략을 잡아야 할 것이다. 강북의 경우 서울시의 뉴타운 재개발 완화 방안이 나올 수 있기 때문에 그 이후로 매도 전략을 잡는 것이 좋아 보이며 강남권 고가주택은  양도세/종부세 완화 시점에 집을 파는 것이 좋아 보인다. (단 2006년 말 이후로 고점에 주택을 매수한 분들은  양도세/종부세 혜택 매물이 쏟아지기 전에 파는게 유리) 완화  서울을 제외한 수도권은 급하게 집을 팔아야 한다면 거주 요건 강화가 시행되기 이전에 집을 파는 것도 좋아 보인다. 단 각각 개인이 처한 상황과 여건은 다 다를 수 있기 때문에 양도세나 종부세 등 세금과 주변 여건을 꼼꼼히 따져 봐야 할 것이다.    

머니닥터 : 박상언 (유엔알 컨설팅 대표 www.youandr.co.kr)

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