전문가칼럼
[경매]경매 물건 리모델링으로 수익성 높이기| 경매 물건 리모델링으로 수익성 높이기 | ||||||||||||
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경매를 통해 주택이나 상가를 싸게 낙찰 받은 후 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 저금리 기조가 지속되면서 부동산투자기법이 달라지고 있기 때문이다. 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 바뀌고 있는 것. 최근 부동산 값이 많이 올랐지만 경매시장을 이용하면 여전히 저가 매입이 가능하다. 게다가 법원경매 물건의 특성상 중고매물이 많고 관리상태가 허술한 노후주택들이 많기 때문에 리모델링을 염두에 두고 산다면 훨씬 좋은 가격에 매입할 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 노려 볼만하다. 노후주택 싼 가격에 매입가능 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 든다는 데 있다. 평당 50만~100만원 정도 비용으로 10년이 넘는 노후주택을 신축건물 수준으로 고칠 수 있다. 기간도 한 달이면 충분하다. 단독주택은 대지와 지하실 등이 딸려 있어 아파트나 빌라보다 다양한 리모델링이 가능하다. v 최소 8m 이상 도로에 접한 단독주택은 활용가치가 충분하다. 대지에는 주차장이나 부대시설을 들일 수 있다. 입지와 지역특성에 맞게 용도변경도 가능하다. 상가주택이나 다가구, 다세대주택으로 개조하면 수익성부동산으로 바꿀 수 있다. 서울 강동구에 사는 홍모씨는 지난 해 말 성동구 구의동에 있는 대지 73평, 건평 83평 짜리 2층 단독주택을 경매로 낙찰 받았다. 2회 유찰된 탓에 감정가의 68%인 3억4820만원에 구입할 수 있었다. 홍씨는 소유권 등기와 세입자 집 비우기를 마친 후 바로 리모델링에 들어갔다. 도로에 접한 마당은 주차장으로, 나머지는 근린생활시설로 바꿨다. 1층은 고급 의류매장 사업자가 보증금 8000만원에 월세 70만원에 세를 들었고 지하 1층은 보증금 3000만원, 월 60만원에 커피숍이 들어섰다. 2층은 홍씨의 살림집으로 꾸몄다. 공사비로 5800만원이 들었으므로 보증금으로 공사비를 충당하고도 5000만원쯤 남았다. 게다가 매월 130만원의 고정수입을 올리고 있으므로 수지맞는 장사를 한 셈이다. 경매시장에 나오는 단독주택은 경매에 부쳐지는 물량이 많다. 한 달이면 서울지역에만 300여건이 넘는 물건이 쏟아진다. 물건은 많은 대신 우량물건이라고 할 수 있는 권리상 하자가 없고 입지여건이 좋은 주택은 이 중 절반 가량 된다. 단독주택 경매물건을 잘 고르려면 주의가 필요하다. 지하철과 가까운 곳을 고르되 최소 4m 이상 도로에 접한 곳이 좋고, 통상 지은 지 20년 이상 된 것은 피해야 한다. 용도변경용으로는 강남지역에선 신사동, 논현동, 반포동, 청담동 일대가, 강북지역에선 왕십리, 용산, 청량리, 봉천동 일대가 유망하다. 강남지역은 평당 800~1000만 원 선에서 낙찰 받을 수 있으며 강북지역은 600~700만 원 선에서 매입이 가능하다. 단독주택 근린생활시설로 리모델링 단독이나 다가구주택 리모델링은 내 · 외부를 보기 좋게 꾸미는 것도 중요하지만 목적에 맞게 고치는 게 중요하다. 홍씨처럼 아예 1층을 근린시설용으로 만들기 위해 담을 허물거나 주차공간으로 만드는 것도 고려할 만하다. 따라서 사전에 시장조사를 철저히 해두는 게 좋다. 임대수요와 유동인구가 많은 대학가나 학원밀집지역, 공장주변이 투자에 적당하다. 소형상가 경매물건 또한 낙찰 후 리모델링 재테크가 확산되고 있다. 부동산 유형별 특성을 활용해 지역특색에 맞는 건물유형으로 개조하는 게 유행이다. 특히 역세권, 대학가, 도심 등 소규모 주거시설에 대한 임대수요가 많은 지역에서는 상가주택이나 근린생활시설을 원룸형 다가구주택으로 개조하면 임대수입도 올릴 수 있고 건물관리비용도 줄일 수 있어 인기를 끌고 있다. 경남 진주에서 유통업을 하는 심 모 씨는 노후대책용으로 경매물건을 골랐다. 경기 파주시에 있는 5층 상가건물을 감정가의 72%인 3억2690만원에 낙찰 받았다. 대지 54평, 건물 연면적 150평에 지하 1층 지상 5층짜리 상가주택이었다. 5층은 직접 심씨가 주택으로 쓰고 나머지 4개 층은 식당과 사무실, 호프집으로 임대해 세를 줬으나 세입자가 자주 바뀌고 영업자가 월세를 계속 연체하자 명도소송을 통해 일부 층을 비워둬 고민하던 중 상가와 사무실을 원룸주택으로 바꾸면 임대료 받기가 수월할 거란 판단에 용도변경을 시도했다. 우선 비워있는 4층을 원룸주택으로 바꾸기로 하고 리모델링 업체에 공사를 의뢰했다. 20평 짜리 사무실을 6평씩 나눠 원룸주택 3개를 만드는 공사를 한 달 만에 마무리했다. 전세보증금은 가구당 2500만원씩 받았는데 공사비 2000만원을 치르고도 5500만원의 돈이 남았다. 심씨는 나머지 층도 원룸으로 바꿀 생각을 하고 있다. 숙박업소, 원룸 개조에 안성맞춤 싸게 나온 숙박업소를 용도 변경해 재테크에 성공한 사례도 있다. 서울 구로동에 사는 신모씨는 여인숙을 원룸주택으로 바꿔 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 신씨는 작년 8월 관악구 신림동에 있는 상업지역 내 대지 40평, 건물 85평짜리 노후 여인숙을 감정가의 78%인 2억7890만원에 낙찰 받았다. 최씨는 내부구조를 완전히 뜯어고쳐 원룸주택으로 개조했다. 3개월 동안 공사한 끝에 미니주방과 화장실을 갖춘 4~5평형 원룸 12개를 만들었다. 각종 세금 1680만원, 세입자 이사비 500만 원 등 낙찰 받는데 3억원이 투자됐고 공사비는 6000만원이 들었다. 신씨는 공사가 끝나고 두 달 만에 임대를 모두 마쳐 현재 보증금으로 공사비를 충당하고 매월 130만원의 월세수입을 올리고 있다. 경매로 싸게 낙찰 받은 다음 리모델링으로 수익을 올리려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용도가 크고 적은 비용으로 개 · 보수해 원룸이나 상가주택, 업무용 건물 등 지역여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이나 사무실을 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하는 사업도 생각해 볼 만 하다. 신림 · 봉천 · 안암동 등 대학가나 학원 밀집지역, 젊은층 밀집지역이면 괜찮다. 자금부담이 큰 대형상가는 점포면적을 잘게 잘라 소자본 창업자에게 세를 주면 좋고 값이 싼 허름한 여관이나 목욕탕도 입지여건이나 수요에 맞춰 리모델링하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있다. 상업용 건물로 바꾸려면 지역상권이 어느 정도 무르익을 조짐이 보이거나 상권변화가 예상되는 곳을 골라야 한다. 경매 후 리모델링은 수익성이 높지만 주의할 점도 무척 많다. 우선 입찰 전 건물 노후 정도와 개조 후 사업성 검토가 충분히 이뤄져야 한다. 투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 리모델링이 불가능 할 수도 있다. 되도록 지은 지 20년 미만 된 건물을 고르는 게 좋고 입찰 전 건축설계사무소에 의뢰해 증 · 개축이 가능한지 알아봐야 한다. 노후주택이 밀집된 곳은 시유지나 구유지가 도로에 물려있는 경우가 많다. 이 때에는 땅을 추가로 매입해야 증 · 개축이 가능하기 때문에 입찰 전 도시계획확인원과 지적도를 확인해 볼 필요가 있다.
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