금융

오피스텔이나 상가는 개인들이 투자하기 용이한 수익용 부동산이다. 수익용부동산이라면 당연히 수익이 나와야 한다. 최근엔 이름과는 달리 붕어는 없고 무늬만 붕어인 붕어빵마냥, 수익률이 시원찮으면서 무늬만 수익용부동산인 경우를 심심찮게 발견할 수 있다.

수익용부동산의 수익률 잣대는

수익성부동산의 수익률 판단 잣대는 금리이다. 시중의 예금금리 수준보다 1.5배 정도는 높아야 투자가치가 생긴다. 상가나 업무용오피스텔의 경우 사업자등록을 해야 하므로 월세 수익에 따른 임대소득세가 부과되는데다, 자칫 공실이라도 나면 손해를 떠안을 수 있기 때문이다.

얼마 전에 지인이 오피스텔을 매입해도 되느냐고 물어왔다. 투자하고 싶은 이유를 물었다. 주요지역의 오피스텔 몸값이 상승하는 동안 상대적으로 오르지 않았으므로 저평가대상이라는 것이다. 인근 지역의 주택을 매입하고 싶지만 대출을 받아야 하므로 상대적으로 가격대가 저렴한 오피스텔을 매입해 당분간 월세를 주다가 직접 거주할 계획이라 했다. 부탁을 거절하기 어려워 해당 지역 내에 있는 중개업소 몇 군데에 전화를 걸었다. 매매가격과 월세수준, 최근의 가격동향을 물었다. 전체 동향과 세부적인 사항들은 따로 움직일 수 있으므로, 세부적인 상황을 파악하려면 해당지역의 중개업소에게 묻는 것이 가장 정확하다. 그것을 바탕으로 판단하는 것이다.

이야기들을 종합해본 바 최근 인근지역의 아파트가격이 하락세를 보이자 해당오피스텔의 매매가격도 같이 하락했다는 것이었다. 인근지역의 역세권에 위치한 오피스텔은 매매가격이 상승하였고 수요 또한 꾸준했으나, 역세권에서 떨어져 있어 주로 주거용으로 활용되다보니 주변의 아파트 시세에 영향을 받은 것이다. 가격이 하락했다는 것은 바꿔 생각해보면 그만큼 싸게 매입할 수 있는 기회이니, 거기까지는 괜찮았다.

그런데 문제는 월세수익률이었다. 계산해보니 4%밖에 나오지 않았다.

수익률이 낮아도 투자를 감행하려한다면 해당지역의 지가가 상승할 것이란 전제가 깔려 있을 때이다. 지가상승은 부동산가격 상승으로 이어지므로, 수익용부동산의 매매가에도 긍정적인 영향을 미치기 때문이다. 하지만 해당지역의 경우 인근에 앞으로 몇 년간 신규아파트 공급물량이 많은 곳이라 주택가격이 급반등이 어려워 보이는데다, 그나마 주택도 아닌 경기에 민감한 오피스텔매입을 권유하기가 어려웠다. 오피스텔은 부동산시장의 틈새 상품으로 경기에 민감한 영향을 받는 대상이어서 내집마련을 위한 일반아파트처럼 판단하는 데는 무리가 있다. 철저하게 수요를 바탕으로 판단해야 한다.

수익용 부동산, 임대인들이 월세수준을 감당할 수 있는지가 포인트

수요가 많아도 자신이 직접 입주할 것이 아니고 임대가 목적이라면, 임대인들이 월세수준을 감당할 수 있는가를 살펴야 한다.

예를 들어 내부시설의 고급화를 지향하여 3.3㎡당 1억원에 분양된 상가가 있다고 생각해보자. 33㎡를 분양받으려면 10억원이 필요하다. 아무리 탁월한 입지, 지명도를 지닌들 이 상가는 상당기간 동안 저조한 수익률을 감수해야 한다. 보증금 1억원이라 가정하고 수익률 8%로 따져보면 연간 7,200만원의 월세를 받아야 하므로, 월 600만원의 임대료를 받아야 한다. 상당수 상가 임차인들의 보증금은 몇천만원 선이 경우가 많다. 지금 금리수준으로 따진다면 8%는 높은 탁월한 수익률로 보기가 어렵다. 물론 가상의 사례이긴 하지만 과연 이 정도의 월세를 내고 버틸 수 있는 업종이 얼마나 있을까?  결국 임차인을 구하지 못해 공실 또는 월세를 대폭 깎아줄 수밖에 없다. 내수침체로 권리금마저 파괴된 상가들이 넘쳐나는데 굳이 비싼 월세를 주고 입주할 임차인은 많지 않다.

따라서 현재의 상황에서 수익성부동산 투자에 관심이 있다면, 지인들의 권유나 광고 등을 지나치게 맹신하기보다는 스스로 월세수익률을 따져보는 것이 가장 먼저 해야 할 일이다. 그 다음으로는 수요자들이 충분한지, 수요자가 풍부하다면 그들이 과연 월세수준을 감당할 수 있을 것인지 그리고 개발호재 등으로 지가상승을 기대할 수 있는지 등을 두루 따져 입체적으로 판단하고 결정하시기를 바란다. 

참고로 삼성경제연구소 자료를 살펴보면 2010년이 되어야 글로벌경기가 풀릴 것으로 내다본다.