전문가칼럼
[내집마련]지피지기 백전불태| 지피지기 백전불태 | ||||||||||||
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이제까지 참여정부는 분배를 누누히 강조해왔다. 그렇지만 기대와는 달리 출범 이후 지금까지 오히려 소득격차가 더 심화된 것으로 나타났다. 특히 하위계층의 경우 소득이 빈약하다보니 대부분 대출을 갚기에 급급해 삶에 허덕일 수밖에 없는 실정이다. 이는 부동산도 예외는 아니다. 대부분 저가 주택에 사는 서민들의 집값은 안정이 되어 있는데 강남 등 고가주택의 집값은 이제까지 가파른 상승을 보여왔기에 문제가 아닐 수 없다. 왜냐하면 우리나라의 자산보유 실태를 살펴보면 다른 나라와 달리 자산의 90% 가까이가 부동산 편중 위주로 구성되어 대다수 가정의 전 재산은 집 한 채 뿐이라고 해도 과언이 아니기 때문이다. 이런 재산운영은 인구감소 등의 외부충격에 취약할 수밖에 없는데다 앞으로 이런 양극화는 쉽게 해소되지 못할 것으로 보여 염려스럽기까지 하다. 정부에서도 이를 보다못해 ‘집을 재산증식의 수단이 아닌 삶의 터전이 되도록 일부지역의 집값을 안정시키겠다.‘ 라고 말했지만 주택이 어찌 삶의 터전으로만 되겠는가! 자유시장경제체제하에서 수요가 몰려들면 그만큼 가격이 오르기 마련이고 상대적으로 수요가 없거나 선호되지 않는 주택은 가격이 오르지 않는 것이 진리이다. 게다가 재테크측면까지 고려하는 수요자라면 단연 수요가 많고 가격상승의 여지가 있는 주택을 선호하기 마련이므로 자연스레 재산증식으로 이어지는 것이다. 이럴 경우 시장상황에 맞게 자신도 오를만한 주택을 가지고 있어야 다른 사람에 비해 뒤처지지 않는 셈이다. 그렇지만 일반 서민들은 이런 얘기에 공감을 하면서도 진작 무엇을 어떻게 해야 하는 지 모르는 경우가 많다. 우선 자신의 상황을 파악해야 한다. 손자병법 모공편에 ‘지피지기백전불태 [知彼知己百戰不殆]’라는 말이 있듯 자신의 상태를 점검할 필요가 있다는 얘기이다. 즉, 대출여력은 어느 정도인 지, 청약통장은 무슨 통장인지, 투자측면과 실수요측면 중 어느 것에 무게를 둘 것인 지 등을 고려해 재테크 전략을 세우는 것이다. 뿐만아니라 여기에다 피(彼)의 개념인 청약통장의 효용, 세제(稅制), 주택을 보는 안목 등의 능력도 갖춰야 한다. 우선 청약통장을 보유하고 있다면 자신의 상황에 맞게 리모델링을 고려해볼 수 있고 자신이 보유한 주택이 좋지 않은 주택이라면 보유한 주택을 언제 매도할 것인 지, 어떤 집을 어떻게 마련하고 어디로 갈 것인 지 등을 심도있게 고려해봐야 한다. 최근에 상담을 신청한 상담자는 결혼한 지 2년 째 접어드는 30대 초반의 가장으로 지금까지 열심히 적금을 부어 전셋집을 구했지만 애가 생겨 더 넓은 평수로 가고자 하였다. 이에 서초구에 한 주택을 3억 원 가까이 무리하게 대출받아 매입할 생각을 하고 있었다. 상황을 살펴보니 전세금액은 1억이고 청약저축 통장에 불입한 금액이 1200만원, 장기주택마련저축 8백만 원, 여유자금 3천만 원, 부부합산 월소득이 4백만 원 정도 되었다. 상담자의 생각에 너무 비싼 건 알지만 이렇게 하지 않으면 향후 강남권으로 입주할 수 없을 것 같다고 하였다. 물론 자신은 다른 지역에 몇 천만 원 전세로 거주하면서 보증금받고 월세를 놓아 대출이자를 상쇄시키는 공격적인 방법도 생각해볼 수 있다. 이 경우 ‘경기’라는 리스크를 안고 가야하는 부담이 있다. 집값이 계속 올라주면 모르겠으나 갑자기 시장상황이 변한다면 대출이자보다 집값이 오르지 않아 손해를 볼 수 있기 때문이다. 이는 매입하는 주택이 어떤 주택이냐로 귀결된다. 그만큼 매입할만한 값어치가 있는 지 면밀히 검토해보고 실행해볼 문제라 생각된다. 더불어 대출이자가 클수록 실익이 줄어드는 부분도 감수해야하기 때문에 장기적인 측면에서 고려되어야 한다. 하지만 상담자의 경우 좀 더 안전하면서도 또다른 방안을 모색해볼 수 있다. 상담자의 경우 몇 개월만 지나면 무주택세대주 기간이 5년이 되고 청약저축 납입액이 1200만원이나 되므로 유망 공공분양물량에 청약해볼 만하기 때문이다. 만일 상담자가 이 상황에서 주택을 마련하게 되면 청약저축액이 아무리 많아도 무의미 해진다. 청약저축의 특성상 같은 1순위라 할지라도 5년이상 무주택세대주로 납입총액이 많은 사람을 우선적으로 당첨시키기 때문이다. 현재 청약저축으로 노려볼만한 곳으로 판교신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 고양 행신2지구, 용인 구성지구, 인천 논현2지구, 용인흥덕지구 등 실거주하기 좋은 택지개발지구 분양물량이 많다. 물론 8월 판교신도시에 당첨되기는 힘들겠지만 다른 유망분양물량에는 청약해볼 만하다. 또 청약저축액은 매월 최고 10만원까지 불입가능해 매년 늘어나고 그렇다면 내년에 분양되는 광교신도시까지도 청약을 고려해볼 수 있다. 뿐만아니라 하반기에 분양예정인 은평뉴타운 분양물량에 청약해보는 것도 좋다고 본다. 은평뉴타운 1지구 분양물량만 몇천 가구로 물량이 큰데다 이중 국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하인 분양물량은 청약저축으로만 청약이 가능하기 때문에 상담자의 경우 당첨확률이 높다고 본다. 은평뉴타운은 전원형 뉴타운으로 주거환경이 쾌적할 것으로 보이기 때문에 가격상승면에서도 긍정적이라 할 수 있다. 필자가 보기에 앞으로 올해의 강남권 주택의 가격상승폭은 이전만 못할 것으로 보이고 정부의 강도높은 규제가 계속 나오고 있어 앞으로의 시장상황이 그리 좋지만은 않다고 본다. 그렇기 때문에 상담자에게 리스크가 큰 투자방식보다는 안정성을 겸한 내집마련쪽으로 가닥을 잡는 게 좋을 것 같다고 조언해 주었다. 이 경우 청약저축통장의 특성과 청약할만한 곳을 모르면 생각해볼 수도 없는 것이다. 따라서 자신에 처한 상황을 직시하되, 재테크 능력도 함께 배양해야 재테크에 실패하지 않을 것이다. 또한 주택을 매입해 재테크를 계획할 때에도 매입하는 시점부터 보유하고 매도하는 시점까지 종합적으로 고려하여 장기적인 관점에서 재테크를 계획하는 것이 바람직하겠다.
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