금융

현재 부동산 시장을 보면 대출규제로 인해 수요가 줄어든데다 실물경기도 좋지 않아 소비심리도 위축되어가고 있으며 대출금리도 오름세를 타고 있어 대출받거나 받으려는 사람들에게 심리적압박 강도가 커지고 있는 실정이다. 이에 현 상황에서 무조건 대출을 받는다고 해서 실익이 있는 것은 아니다.

가령 A라는 사람이 2억 원짜리 주택을 1억 원에다 대출을 1억 원 받아 매입했을 때 해당 주택이 3년 동안 2000만 원이 올랐다고 가정해보자.

외면상으로는 2천만원이 올라 가격이 상승해 이익을 본 것처럼 보이지만 취득비용에다 대출이자까지 고려하면 오히려 손해를 본 셈이다. 1억원에 대한 대출금리를 연 6%로 가정할 때 연이자가 600만 원, 3년이면 1800만 원이고 여기에다 취득비용 500만 원을 고려하면 해당 주택이 적어도 3년간 2600만 원 이상은 올라줘야 손해가 아닌데 주택 가격은 고작 2000만 원이 올랐으니 말이다. 이렇다면 오히려 전세로 사느니만 못한 것이다.

한마디로 대출을 받아 덥석 집을 샀다가는 오히려 손해를 볼 수 있으니 자신이 매입하고자 하는 주택이 들어가는 비용 이상으로 가격이 오를지, 판단한 후에 대출 받아 매입하는 것이 바람직하겠다.

다음은 해당 주택을 대출받아 매입할 때 연 5%의 수익을 바라볼려면 3년 뒤 집값이 얼마가 되어야 하는 지에 대한 내용이다.

Case 1) 3억원인 성북구 길음동 대우푸르지오 76㎡를 1억원 대출받아 매입한 경우 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까?  (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도 시 9~36% 세율 적용)

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① 취득가           3억
② 취득비용         900만원
③ 대출이자         2400만원(연 8% 가정 시, 연 800만원)
④ 양도소득세       ((⑥-①)*0.9) * 0.36-1170
⑤ 기대수익          4500만원   (연 5% 3년간)
⑥ 처분목표금액        X
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* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산

⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤,    ⑥ 기대수익을 X라고 가정
 X = 3억 + 900만원 + 2400만원 + ((X-3억) * 0.9 * 0.36-1170) +4500만원
 X - ((X-3억) * 0.9 * 0.36-1170) = 37800만원 
 X - (0.324X - 9720 - 1170) = 37800
 0.676X = 26910
 X = 39808 만원

∴ 상기주택을 3년동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년후엔 3억9808만원 이상 올라야 하는 셈이다. 고로 집값이 3년동안 9808만원 이상 올라야 하는데 해당 집값의 가격상승력을 가늠해보고 다른 상품의 수익률과 저울질 해 어떤 상품에 투자하는 것이 나을 지 의사결정하기 바란다.

Case 2) 5억원인 마포구 신공덕동 신공덕2차삼성래미안 105㎡를 1억5천만원 대출받아 매입하는 경우 매입한 경우 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도 시 9~36% 세율 적용)

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① 취득가           5억
② 취득비용         1300만원
③ 대출이자         3600만원(연 8% 가정 시, 연 1200만원)
④ 양도소득세       ((⑥-①)*0.9) * 0.36-1170
⑤ 기대수익          7500만원   (연 5% 3년간)
⑥ 처분목표금액        X
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* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산

⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤,    ⑥ 기대수익을 X라고 가정
 X = 5억 + 1300만원 + 3600만원 + ((X-5억) * 0.9 * 0.36-1170) +7500만원
 X - ((X-5억) * 0.9 * 0.36-1170) = 62400만원 
 X - (0.324X - 16200 - 1170) = 62400
 0.676X = 45030
 X = 66612 만원

∴ 상기주택을 3년동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년후엔 6억6612만원 이상 올라야 하는 셈이다. 고로 집값이 3년동안 1억6612만원 이상 올라야 연5% 수익을 달성하는 셈이다.

Case 3) 10억원인 강남구 대치동 은마아파트 102㎡를 3억원 대출받아 매입한 경우 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도 시 9~36% 세율 적용)

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① 취득가           10억
② 취득비용         2500만원
③ 대출이자         7200만원(연 8% 가정 시, 연 2400만원)
④ 양도소득세       ((⑥-①)*0.9) * 0.36-1170
⑤ 기대수익          1억5천만원   (연 5% 3년간)
⑥ 처분목표금액        X
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* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산

⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤,    ⑥ 기대수익을 X라고 가정
 X = 10억 + 2500만원 + 7200만원 + ((X-10억) * 0.9 * 0.36-1170) +1억5천만원
 X - ((X-10억) * 0.9 * 0.36-1170) = 12억4700만원 
 X - (0.324X - 32400 - 1170) = 12억4700만원
 0.676X = 91130
 X = 13억4808 만원

∴ 상기주택을 3년동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년후엔 13억4808만원 이상 올라야 하는 셈이다. 고로 집값이 3년동안 3억4808만원 이상 올라야 연5% 수익을 달성하는 셈이다.

결과적으로 집값이 올라줘도 대출을 크게 받는다면 실익이 줄어들 수밖에 없으며 연 5%의 수익을 보려면 집값이 생각한 것보다 크게 올라줘야 함을 알 수 있다.

집값이 결과값보다 오르지 않을 것으로 보인다면 그 목돈을 다른 투자처에 투자하는 게 기회비용면에서 낫다고 할 수 있겠다. 굳이 손해보면서까지 내집마련에 목맬 필요는 없다는 얘기이다.

머니닥터 : 김정용 (투모컨설팅 투자자문본부장)

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