금융

주택시장을 포함한 부동산시장의 모습이 전반적으로 좋지 않다는데 이의를 달 필요는 없다. 실제로 지방에서 수도권으로 점차 침체가 확산되는 양상이어서 구체적으로 설명할 필요도 없다.

게다가 급속한 인구고령화 현상으로 인해 미래에는 주택수요가 현저하게 줄어 이제는 더 이상 내집마련이 필요 없다는 의견들도 접한다. 어떤 판단과 어떤 결정을 하든 결과는 판단자 스스로의 몫이므로, 옳고 그름에 대한 논쟁을 하고자 함이 아니다. 다만 주택가격의 정체 또는 하락은 점차 국내만 유일하게 존재하는 전세제도의 퇴출로 이어질 것임을 짚어보고자 함이다.

주식시장과 부동산은 자전거의 바퀴처럼 움직인다.

현장에서 투자자들을 접하는 필자를 포함한 부동산과 주식전문가들의 공통된 견해가 있다. 주식과 부동산을 대체재로 여기는 경향이 강하다는 점이다. 실제로 부동산시장이 호황을 보이면 부동산으로 시중의 자금이 몰리고, 주식시장이 활황을 보이면 주식시장으로 돈이 몰려든다. 단기적으로는 경쟁상대이고 대체관계를 보이지만, 중장기적으로는 동행관계이다.

부동산과 주식은 개인들의 대표적인 투자 대상의 양대축이며 실물경제를 구성하는 중요한 요소이다. 일반적으로 주식시장은 경기의 선(先)지표 성격을 지니고 있어 주식시장이 침체하면 경기가 나빠질 것으로 예상되어 주식시장은 물론 부동산의 투자심리 위축으로 내수침체 등을 야기시킨다. 주택 등의 매수에는 보통 대출을 이용하므로 주택경기 침체는 대출금 미상환으로 인한 부실담보물의 증가로 금융업체 타격에 타격을 가해 금융권과 건설업체 등의 주가에 악영향을 미치기도 하는 등 주식과 부동산은 별개로 움직이는 것들이 아니다.

일본의 경우 부동산버블이 터지는 동안 주식시장 역시 같이 추락했음을 발견할 수 있다. 이 둘은 자전거의 바퀴마냥 둘 다 제대로 움직일 때 좋은 모습으로 경제가 굴러가는 것이지, 어느 하나는 멈췄는데 다른 한 바퀴로만 원활하게 굴러가지 못한다는 점은 분명하게 인식해야 한다.

여담이지만 어느 유명하고 실력을 갖춘 부동산전문가 분의 소속이 증권사이다. 금융계내부에서 고객들의 종합자산 관리를 위해서 직원들에 대한 부동산관련 교육을 강화시켜나가는 추세이고, 부동산을 모르고는 전체 자산시장을 이해한다는 것이 불가능한데도 왜 증권사분이 부동산을 다루는가란 부분에 대해 의아해하는 시선들에 가끔 부딪힌다는 것이다. 이처럼 자산시장에서는 경계나 영역의 구분이 뚜렷하다는 오해 아닌 오해와 어느 것은 좋고 어느 것은 나쁘다는 맹목성을 보이는 경우들도 종종 발견된다.

정리하자면 주식과 부동산은 모두 경제의 중요한 축이다. 만일 서울과 일부지역의 주택시장에 버블이 있다면 서서히 연착륙을 시켜야할 방법을 찾아나가는 것이 필요하지, 버블이니 무조건 무너져야 한다는 인식을 가진다면 경제를 제대로 이해한 것으로 간주하기 어렵다는 말이다. 

전세는 이자가 없는 사적대출제도였다.

외국인들은 전세란 제도자체를 이해하지 못한다. 왜 자신이 소유한 집을 일정기간 사용하도록 빌려주는데 보증금을 그대로 내주는가하는 부분에서 의아하게 여긴다. 재산세 등의 세금도 내야하고 건물의 감가상각이란 부분도 소유자가 감수해야 하는데 말이다. 결국 그들 눈에는 전세란 남의 주택을 거의 공짜로 사용하는 이상한 제도로 밖에는 비치지 않는다는 것이다.

그렇다면 왜 한국에만 전세제도가 있을까? 한국은 식민지와 내전을 겪은 나라로 폐허더미나 다름없는 곳에서 단기간 내에 놀라운 경제성장 모델을 보여준 자랑스러운 나라이다. 과거 주택수가 절대적으로 부족했고 산업근대화 과정에서 수많은 사람들이 도시로 밀려들었다.

수요는 폭증하는데 공급이 부족하다면, 당연히 상승이 뒤따라온다. 불과 얼마 전만 해도 주요도시의 주택은 보유하고 있으면 상승하는 대상이었다. 임대인의 입장에서 전세는 손해가 아니었다. 임대수익을 능가하는 자본이득이 기대할 수 있는 상황에서 전세금은 부족한 돈을 외부 차입하는 것인데, 이자를 전혀 지불하지 않아도 되는 사적대출인 셈이기 때문이다.

사적임대제도에 의존하여 온 한국의 임대시장

인구증감률과 주택보급률 등을 감안해, 전반적으로 과거와 같은 주택가격의 급등을 기대하기가 점점 어렵다고들 여긴다. 필자 역시 사용가치가 증가하는 지역을 제외하고는 과거와 같은 급등세를 기대하기는 무리라고 여긴다.

이 같은 생각들은 분명 주택의 과매수 심리를 줄여준다. 하지만 우리나라의 공공임대비율이 매우 낮다는 것을 생각해보자. 서민주거안정을 위해 정부는 주공 등 공공기관들을 이용해 공공임대를  공급하는데 주력했어야 하는데, 실질적으로는 그렇지 못했다. 일반인들을 대상으로 주택을 지어서 팔았고, 공공 임대주택의 절대부족을  사적임대제도인 전세에 의존해온 것이 한국적 상황이다. 잉여주택보유자가 줄어들면 그만큼 전세시장에도 분명 영향을 미칠 것으로 판단하는 근거다.

‘이제부터라도 장기전세주택이나 공공임대를 많이 지으면 되지!’ 라고 생각한다면 매우 순진한 발상이다. 수요가 높은 주요도시 대부분의 택지들은 사유재산인데다, 하수처리용량이나 도로 등의 기반시설 등을 감안하면 무리하게 주택을 늘릴 수 없다.

“임대를 지어 공급하려 하니, 소유자인 당신이 권리를 포기하고 다른 곳으로 떠나라”라고 할 수도 없고, 막말로 기반시설 문제로 무조건 주택을 때려지어 넣을 수도 없다. 이런 문제들로 수요가 낮은 지역에 공공임대를 공급하니 수요자들의 외면을 받는 것 아닌가.

정부의 주택가격 안정이란 말은 하락을 의미하지 않는다.

그간 우리가 경험해왔듯 정부와 정책의 의도대로 시장이 반드시 흘러가는 것은 아니다. 하지만 기본적으로 어느 나라이건 해당정부는 주택가격이 위로든 아래로든 요동치는 것을 원치 않는다. 정부가 주택가격을 안정시키겠다고 한다면 그 수준에서의 멈춤을 의미하는 것이고, 장기적으로 물가상승분정도만 반영되는 정도선인 것이다.

주택가격이 하락하면 투자심리위축 등으로 경기가 꺾이고, 세수도 줄어드는데다 자칫 부실담보대출 증가로 금융권에 위기를 가할 수가 있다. 반대로 주택가격이 급등하면 사회내부의 불만이 고조되고, 유동성이 필요이상 주택시장으로 빨려 들어가 사회전체에 돈이 제대로 돌지 않는 현상을 초래할 수 있다. 부양책과 억제책이 반복되는 이유이다.  

투자본질은 수익 창출, 주택도 예외는 아니다.

이즈음에서 투자의 본질을 살펴보자. 투자란 분명 수익창출이 목적인 경제행위이다. 앞서 설명한 듯 주택의 단순보유만으로는 수익창출의 가능성이 줄어든다면 두 가지를 예상할 수 있다.

첫째는 잉여주택 보유자들은 전세가격을 대폭 인상시키는 것이다. 투입된 자신의 자본을 최소화시키는 방법이다.

둘째는 새로운 이익창출 위해 전세를 월세로 전환하는 것이다. 멀리 볼 것도 없다. 우리와 사회구조가 유사하고 부동산버블 붕괴의 대명사인 일본의 경우 소유보다는 월세가 정착되었다. 주택가격 상승에 대한 믿음이 무너져버려 금리가 가장 낮은 나라인데도 집을 사지 않는다. 동경과 같은 대도시에선 평균 월 소득의 30%가량을 월세로 내야 한다는 통계가 있을 정도이다.

즉 소득의 상당부분을 임대료를 꼬박꼬박 지불하면서도 주택을 매입하지 않고 버틴다. 외국인들 입장에서는 이 역시 이해하기 힘든 상황이라 동경 등 대도시 위주로 외국인들에게 물량이 서서히 넘어가고 있다.

월세의 보편화는 당장 1~2년 내에 나타날 변화는 아니다. 하지만 이 추세라면 길어도 10년 후에는 국내에도 정착될 것으로 보인다. 따라서 현재의 부동산시장이 침체하고 있지만, 향후 소득의 상당부분을 월세로 지불하기 싫다면 분명 미래가치가 있고 실거주에 무리 없는 지역을 중심으로 내집마련 노력은 계속 이어져야 한다.

주택정책에서 최상은 모든 사람이 내집을 갖게 하는 것이지만, 현실적으로 불가능하다. 국민복지제도가 뛰어난 서구유럽에서조차 홈리스들을 흔하게 마주칠 수 있듯, 인생을 안정적으로 꾸려나가기 위해선 스스로 노력해야 한다. 그 방편 중 하나가 노후에 주택연금을 신청할 수 있는 내집인 것이다.

머니닥터 : 조혜경 (RE멤버스 연구홍보팀 팀장)

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