금융

소형만 급등 지역, 동일지역 내 갈아타기 좋을 듯

중소형 주택 인기가 꾸준한 가운데, 강북권 등 수요가 몰리는 지역의 가격이 정점에 다다르자 그동안 정체되었던 해당지역 중대형으로 갈아타려는 움직임이 포착되고 있다.

실제로 고양시 행신동 햇빛마을 주공 18단지 85.95 제곱미터(구26평)에 거주하는 김호진(가명,38 외국계 은행근무)는 지난달 같은 단지내에 있는 102.48제곱미터(구31평)을 계약했다. 지난해 1억8천에 계약한 85.95 제곱미터는 1년사이 2억7천만으로 뛰어올라 상대적으로 덜 오른 102.48제곱미터 (구30평형)을 3억 1천 9백에 계약할 수 있었다. 지난해에는 102.48 제곱미터를 갈아타는데 1억4천정도 소요되었으나 현재는 5천만원만 소요되어 지난해 자신의 결정에 흡족해 하고 있다. 갈아타는데 부족한 금액 5천만원은 대출을 받아 해결할 생각이다.

김호진씨가 같은 단지내 행신동 30평형으로 갈아타는 걸 결심한 이유는 회사가 위치한 광화문까지 전철로도 출퇴근이 가능한데다. 차량을 이용해도 40분정도면 도착할 수 있어 별다른 불편을 못느끼기 때문이다. 또한 주변의 일산신도시와 강서구 중소형아파트들이 상승세를 보이고 있어 중간에 위치한 행신동도 어느정도 영향을 받을 거라고 보았다. 무엇보다 중요한 것은 수년동안 고양시행신동에서 터를 잡고 살았기 때문에 모르는 지역에 들어가 다시 적응하는 것보다 수월하다는 이유에서다. 더군다나 내년 6월경 경의선 복선전철이 개통되면 소형에 이어 중대형까지 가격이 오를 수 있을 것으로 내심 기대하고 있기도 하다.

최근 1년간 소형이 대형보다 2배 상승, 가격차 줄어들어

최근 1년간 소형(전용 60㎡ 이하) 아파트가 대형(135㎡ 초과) 아파트보다 2배 이상 가격이 더 올랐다. 민간 부동산정보업체 조사만 보더라도 지난 10월 말부터 1년동안 서울과 경기 지역 아파트(재건축 제외)의 가격 변동률을 조사한 결과, 대형이 9.71% 오른 반면 소형은 23.95%나 급등한 것으로 나타났다.소형의 가격이 훨씬 가파르게 올라 대형 아파트 상승률의 2.5배에 달했다. 이어 ▲중소형(60-85㎡) 15.82% ▲중형(85-102㎡) 9.47% ▲중대형(102-135㎡) 9.22% 등으로 아파트 크기가 작을수록 상승률이 높았다.

그 이전 1년간 상승률이 ▲대형 24.83% ▲중대형 24.43% ▲중형 26.33% ▲중소형 19.06% ▲소형 9.71% 등으로, 큰 아파트가 크게 올랐던 것과는 정반대의 흐름이다. 소형주택 상승영향으로 상대적으로 덜오른 중대형으로 갈아타기가 예전보다 훨씬 수월해졌다.

중대형 상승 기대감도 한몫

이러한 현상은 소형주택이 급등한 강북지역과 구로,광명,강서구,고양시 등지에서 많이 일어나는데 오랫동안 생활패턴을 유지했던 같은 곳에서 갈아타기 하는 게 더 좋다고 여기기 때문이다. 무엇보다 소형이 올랐기 때문에 연이어 중대형도 오르지 않을까 하는 기대감이 반영되고 있는게 이유다.

주도 세력의 세대교체로 중대형 선호현상 다시 회복될 듯

통계청의 추계인구조사만 보더라도 중소형 아파트 수요층인 전국 30대 인구는 2003년에 정점을 찍고 감소 추세다. 반면에 일생에서 수입이 가장 많고 자녀들이 성장하면서 넓은 집 필요한 40•50대 인구는 증가세다. 수도권 주택시장에선 주도 세력의 세대교체로 중대형 갈아타기는 30대 신규 수요가 아닌 40대로 시장을 주도하고 있다. 또한 양도소득세 중과세로 ‘똘똘한’ 한 채를 보유하려는 경향도 중대형 갈아타기가 수월해 졌다.

무엇보다도 중대형으로 갈아타더라도 취득세와 등록세율이 과거보다 부담 적기 때문에 정부의 규제완화 신호만 보이면 그동안 인기 있었던 중소형아파트에서 중대형으로 갈아타기가 붐을 이룰것이다. 일반적으로 집값 상승기에는 중대형과 중소형 가격차 크기 때문에 선 매수 후 본인이 현재 살고 있는 집을 매도하는 전략이 유효하다. 반면에 집값 조정기에는 중대형과 중소형 가격차가 적기 때문에 선 매도 후 갈아탈 집을 매수하는 전략을 쓰는 게 바람직하다.

끝으로 브랜드 이미지가 좋고 집값 상승확률이 기대되는 지역으로 갈아타기를 하면 현명하다. 브랜드 이미지가 좋은 지역이란 커뮤니티 시설 가령 학교 ,병원이나 학원, 금융기관, 문화시설등 생활에 편리한 근린 시설등이 잘 갖춰진 곳이다.

<MB시대 新 부동산 투자전략> 中

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr)]