금융

올 하반기 부동산 시장 특히 주거용 부동산 시장은 올해 상반기 패턴에서 크게 벗어나지 못할것으로 전망된다. 올 상반기 강세를 보였던 강북지역아파트 가격 상승폭은 크게 줄어들 것으로 보이는데 심리적인 가격 저항선에 부딪혀 투자 수요가 더 붙기 힘들기 때문이다.

자료: 서울시 도시 계획국

서울시 도시계획국 자료에 따르면 연초부터 아파트 값이 크게 올라 주택거래신고지역으로 지정된 노원구, 강북구, 도봉구 등 동북부 3구의 아파트 거래량은 지난 1908건에서 5월에는 663건으로 3분의 1 가량 감소했다. 강북지역 주택거래량 추이만 놓고 봤을 때 뚜렷한 감소세를 보이고 있기 때문에 상반기보다 하반기에는 가격상승폭이 대폭 줄어들 것으로 예상된다.

서울 외곽지역, 경기북부 강세, 남부약세 지속될 듯

강북권 소형 아파트값 급등에 따른 반발매수로 경기북부권인 의정부,동두천,양주 일대가 상반기 각광을 받았다. 강북 지역 아파트값이 단기간에 급등해 매물이 거의 없자 경춘선 복선화사업 등 호재가 있는 있는 이들 지역으로 수요가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 이에 비해 강남권 하락의 직접적인 영향을 받은 경기 과천시, 용인시, 화성시 등 하락세를 보여왔다. 결론적으로 강남,분당을 중심으로 하는 경부축 고가 아파트들이 올해 하반기에도 상승반전하기 힘들것으로 보이기 때문에 상대적으로 저렴한 경기 북부지역의 상승세는 지속될것으로 예상된다.

강남권 하반기에도 약세 지속

- 입주량 쇼크와 더딘 규제완화

강남권 일대가 송파구 잠실, 반포 일대의 대규모 입주아 맞물려 적어도 올해말까지 침체가 지속될것으로 예상된다.강남권에는 올 들어서만 약 2만7000여 가구의 신규 아파트들이 입주를 했거나 앞두고 있는 상태로작년에 입주한 9163가구보다 거의 세 배에 가까운 수치다.

설상가상 더딘 규제완화로 인해 재건축 단지 위주로 급매물까지 출현되고 있어 하반기에도 강남권 부진이 계속 될것으로 예상되고 있다.다만 하반기 부동산 시장에서 가장 중요한 변수로 `정책 방향 변화`를 주목해야 한다. 특히 9월 정기국회에서 한나라당이 종합부동산세, 양도소득세 등에 적용되는 고가주택 기준을 6억원에서 9억~10억원으로 상향하는 안이 통과되고 고가주택에 대한 총부채상한비율이 상향조정될시, 강남권 주택수요가 살아 날 수 있다.

재개발,뉴타운 하향안정세

- 지분쪼개기 폐해 사회문제화

상반기 부동산시장의 최대 화두중의 하나는 단연 뉴타운ㆍ재개발예정 구역내의 지분쪼개기로 인한 폐해다. 뉴타운과 재개발 지역에도 지분 가격이 하락해 조합원 부담이 커지면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들까지 빨간불이 켜졌다. 게다가 서울시가 상가나 오피스텔 등 비주거용 건축물이 사실상 주거용으로 사용되면 아파트 입주권이 나오던 관행에 제동을 걸면서 입주권을 노리고 상가나 오피스텔을 샀던 투자자들이 안절부절 못하고 있다.

- 재개발,뉴타운 예정 지역내 신축빌라 구입은 신중히

서울시가 ‘재개발 지분 쪼개기’를 통한 투기를 막기 위해 오는 7월 이후 뉴타운 등 재개발지역에서 준공되는 전용면적 60㎡ 이하 빌라에 대해 재개발아파트 입주권 부여대상에서 제외키로함에 따라 해당지역 투자시 먼저 꼼꼼한 확인을 해야 한다.

재개발 뉴타운 투자전략

뉴타운·재개발 지분 투자때는 소액으로 투자할수 있다는 장점도 있지만 향후 추가 부담금 등까지 고려해 접근해야 한다. 아직 계획이 확정되지 않고 저평가된 지역 위주로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 바람직하다. 묻지마식 지분 투자로 지분값에 거품이 많이 끼어 관리처분을 위한 지분 평가액이 실제투자액보다 크게 낮아 손실을 보는 사례도 속출하고 있기 때문에 주의해야 한다. 지난해부터 급등한 재개발 지분 값은 이미 거품이라 볼 수 있는 곳이 많기 때문에 하반기에는 지역별로 지분값 조정양상이 나타날 것으로 예상된다.

재개발과 뉴타운은 적어도 올해말까지 침체가 예상되므로 올초 가격이 급등한 초기 사업장보다는 관리처분인가가 나와 평가액이 확정된 지역위주로 공략하는 게 좋다.

오피스텔 인기 지속될 듯

신규 분양에서도 오피스텔은 '로또텔'로 불리우며 인기를 지속하고 있다. 올해 상반기 도심권에 위치한 오피스텔은 가격도 오르고 임대료도 크게 상승했는데 주거지밀집지에 있는 오피스텔로까지 가격 상승세가 번지고 있다. 주택시장에 대한 규제가 지속되면서 대체상품 격인 오피스텔이 인기를 끌고 있고 최근 소형아파트 가격이 오르면서 20~30대와 투자자들이 오피스텔로 관심을 돌린 것으로 풀이된다.

자료: 부동산 114

민간 부동산정보업체조사인 부동산 114에 따르면 전국 오피스텔 매매가격 상승률은 지난 1월 6.55%를 기록한 데 이어 2~4월 3개월 연속 7%대(7.0%, 7.3%, 7.2%)의 높은 상승률을 보였다. 서울지역 역시 월 평균 7% 안팎의 높은 매매가격 상승률을 기록했다.

주택에 대한 규제가 지속되고 소형아파트상승세가 지속되면 실수요자 뿐만 아니라 투자자들까지 지속적으로 관심을 가질 수 밖에 없어 하반기에도 상승세가 지속될수 밖에 없다.

<MB시대 新 부동산 투자전략> 中

박상언, 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr )

머니닥터 : 박상언 (유엔알 컨설팅 대표 www.youandr.co.kr)

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