전문가칼럼
[재테크생생토크]아파트 갈아타기에도 전략이 필요하다[9]| 아파트 갈아타기에도 전략이 필요하다 | ||||||||||||
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아파트 갈아타기에도 전략이 필요하다우리가 지하철이나 버스를 타고 목적지에 갈 때 한번에 가지 못하고 중간에 바꿔 타야 하는 경우가 있다. 그럴 때 우리는 ‘갈아탄다.’라는 표현을 쓴다. 이는 아파트에도 똑같이 적용되어 ‘평수를 늘리거나 다른 아파트로 이사 가는 경우’에 이런 표현을 사용한다. 갈아타기는 특히 아파트 가격이 상승할 때 중요하다. 왜냐하면 타이밍을 잘 잡으면 평수도 늘리고, 자산도 키울 수 있는 좋은 기회가 되기 때문이다. 하지만 반대로 갈아타기를 잘 못하거나, 갈아탈 기회를 놓치게 되면 자산을 늘일 수 있는 기회를 잃어버리는 것이기 때문에 ‘양날의 칼’이라고 할 수 있다. 다음은 사실과 허구를 섞은 아파트 갈아타기의 사례-성공과 실패-이다. 이론과 실제는 차이가 있으므로 본인이 아파트 가격 상승기에 이를 잘 활용한다면 많은 도움이 되리라 생각한다. ================================================================== ((사례)) 김씨는 현재 32평(전용 25.7평) 아파트와 15평 아파트를 가진 1가구 2주택자로 신도시에서 아내와 두 자녀를 둔 30대 후반의 가장인데 작년 연봉은 5천만 원쯤 된다. 김씨의 아내는 전업 주부로 살고 있는 32평 아파트에 큰 불만은 없었는데, 2~3년 전에 5천만 원에서 1억 정도 차이 나던 37·38평(전용면적 30.8평) 아파트와의 가격 차이가 최근 2억 원 이상 나는 것을 보고 지난 3월에 아파트 평수를 늘려가야겠다고 생각했다. 아내 : 여보! 우리도 이번에 아파트 평수를 늘려가는 게 좋겠어요. 김씨 : 아니. 왜? 아내 : 15평 아파트는 손해는 아니지만 가격이 작년보다 조금 내렸고, 우리가 살고 있는 32평은 조금 오르고, 중대형 아파트는 작년에 많이 올랐는데 그 격차가 계속 자꾸만 벌어져요. 정부에서 다주택자를 자꾸 규제해서 그런가 봐요. 전에는 1가구 3주택자 에게만 양도세 중과하더니, 내년부터는 1가구 2주택자도 무조건 양도세 50%를 매긴다잖아요. 김씨 : 그런데 우리는 지금 2주택인데, 또 사면 3주택자가 되잖아. 아내 : 작년에도 그랬는데 지금도 판교 분양과 지역 내 호재로 인해 40평형대 이상이 더 많이 오르고 있으니까, 먼저 계약을 하고 15평 아파트는 급매물로 빨리 처분하면 이 집 파는데도 여유가 있어요. 계약금은 일단 이 집 대출로 해결하고 중도금은 펀드 가입해둔 거 찾으면 대충 맞을 거예요. 김씨 : 음. 그러면 알아봐. 평소에 부동산에 관심이 많던 김씨의 아내는 일단 지역 내의 부동산 시세를 알아보기 위해 부동산 정보제공업체와 개발 호재가 있는 지역의 부동산에 들러 가격을 알아보았다. 그런데 일주일동안 이곳저곳 발품을 팔아 막상 시세를 알아보니 인터넷 시세보다 10% 이상은 비쌌고, 심지어 20% 이상 차이가 나는 곳도 있었다. 예산을 7억 정도 세워 두었는데, 입지가 조금 떨어지는 곳도 이미 6.5~7억 정도 시세가 형성되어 있었다. 그러다가 조망권이 좋은 한 단지의 48평 아파트를 보고는-15층에 12층-최고가로 계약을 하려고 했는데, 갑자기 주인이 팔지 않겠다고 하는 바람에 계약은 수포로 돌아가고 말았다. 그래서 이번에는 남편과 입지가 좋은 선도 지역의 단지에 들러서 가격을 알아보기로 했다. 그랬더니 오히려 그곳의 단지는 사람들의 이동이 적어서 그런지 외곽 지역과 가격 차이가 10% 정도 밖에 나지 않았다. 이들 부부는 지금이 이들 단지를 매입하는 적기라고 판단하고 9시가 넘은 한밤중에 집을 보고는 45평 중간층을 7억에 그 자리에서 지난 3월말에 계약했다. 그런 후 15평 아파트는 급매물로 내 놓고, 살고 있는 집을 팔기 위해 4월 초에 단지 내 부동산에 들렀다. 아내 : 저희 단지 32평 중간층인데 얼마나 하나요? 중개인 : 2주 전에 3억 4천에 거래가 되었어요. 3억 5천 정도에 내 좋으시면 될 거예요. 아내 : 그렇게 해주세요. 그러다가 정부의 재건축 규제와 6억 원 이상 아파트 대출 규제를 주 내용으로 하는 3.30 대책이 나왔다. 김씨의 아내는 다행히 대출 규제 전에 대출 신청을 해 두어서 규제를 피했고, 6억원 이하 아파트는 대출 규제에 해당이 안 되기 때문에 수요가 늘어 가격이 상승하리라고 생각했다. 4월 중순에 다시 다른 부동산에 전화해보니 3억 7천 정도는 받을 수 있다고 했다. 그런데 집을 내 놓은 부동산에서는 이런 시세 변동에 대해 전혀 얘기도 없었다. 그래서 김씨의 아내는 다른 중개업소에 3억 7천에 다시 살고 있는 아파트를 내놓았다. 그 후로도 여러 사람이 집을 보고 갔지만, 조금 오른 아파트 가격을 보고 쉽게 결정을 하지 못하고 돌아갔다. 2주일 후 전에 사둔 45평 아파트는 인터넷 시세에도 가격이 가파르게 오르고 있었고, 살고 있는 32평 아파트도 움직임이 눈에 띄었다. 2주일 후 부동산에 시세를 확인해 보니 가격은 이미 4억을 넘어 있었다. 그동안 큰 움직임이 없었던 32평이 한 달도 안 된 사이에 5천 만 넘게 올랐던 것이다. 주변의 인기 단지의 경우에는 5억을 넘는 매물이 나오고 있을 정도였다. 김씨 부부는 그동안 15평 아파트도 시세보다 천만 원 싸게 급매물로 팔아서 양도세 걱정은 없어졌고 살고 있는 아파트도 계속 오르고 있었기 때문에, 계획을 수정해 매물을 거둬들이고 천천히 올 가을이나 겨울쯤에 팔기로 했다. 이들 부부는 연말쯤이면 32평 아파트도 최소 5억 정도는 할 것으로 예상하고 있다. 3월말에 사둔 40평대 아파트도 한 달 후 중도금을 내고 중개업소 사장님에게 물어보니 이미 1억 5천 이상 가격이 오른 상태였고 그것도 매물이 없다고 했다. 이들 부부는 이번 아파트 갈아타기를 통해 현재 가치로도 최소 2억 이상 자산을 늘렸고-세금과 인테리어 비용 및 부대비용 모두 감안해도 최소 1억 5천-가을이나 연말에 현재 살고 있는 집을 매각하게 되면 자산은 더 늘게 될 것이다. 반면에 지난 3주 동안 10명이 넘는 사람들이 김씨의 집을 보고 갔지만 이런 흐름을 알지 못하거나 행동이 따르지 못해서 그 당시 아파트를 매입하지 못한 사람들은-다른 아파트를 산 사람은 괜찮지만-지금 같은 아파트를 사려면 최소 4억 2,3천은 주어야 하니, 그 기회비용은 정말 엄청나다고 할 수가 있다. 그리고 이 모든 일들이 지난 한 달 사이의 짧은 시간에 이루어졌는데, 가격 상승기에 내 집 마련이나 갈아타기의 중요성이 얼마나 큰지 잘 알 수 있으리라 생각한다. 갈아타기를 잘 하려면 부동산의 흐름은 물론이고 매도자, 매수자, 중개업소와의 역학 관계 등을 잘 이용해야만 한다.
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