금융

우리나라는 유난히 노후를 위한 대비책이 부족하다고 할 수 있다. 대부분이 자녀 교육이나 내집마련에 신경을 쓰다 아예 노후를 대비하지 못하는 것이 현실이다. 또한 정부의 노후대비안이라 할 수 있는 국민연금만 바라볼 수 없는 상황이다. 국민연금이 만족스러운 수준이 아니기 때문이다. 대부분의 사람들이 정년퇴직 후에 다시 취업을 하거나 창업을 계획하는 것은 바로 이런 현실을 반영한 것이라 할 수 있다.

지난 번 ‘어느 은퇴자의 부동산 설계’란 칼럼에 이어 실제 이 분들이 어떻게 설계했는지에 대해 알아보자. 기억이 날지 모르겠지만 여기서 ‘이 분’이란 동작구 40평형대에 거주하며 지난 2007년 8월에 정년퇴임을 하신 분이다. 40평형대 아파트의 가격이 7억원을 넘게 호가하고 있지만 퇴직을 한 탓에 매월 들어오는 수입은 고작 실업연금 100여만원에 불과해 앞으로 어떻게 생활할 지 막막하다고 하였다.

이에 필자는 노후연금처럼 매달 돈이 들어오는 상품으로 주택을 매입해 월세를 받아 임대수익을 올릴 수 있는 괜찮은 물건을 애써 찾아주었다. 해당 물건은 수도권 A지역에 위치한 다가구주택으로 임대수익이 연 9.2%로 비교적 괜찮은 수준이었다. 물건 가격은 4억7천만원이며 매월 들어오는 임대수익은 360만원이었다.

필자의 경우 임대수익을 위해 다가구주택을 매입하라고는 조언하지 않는다. 해당 건물의 가치가 시간이 지날수록 감가상각 돼 가치가 떨어져 나중에는 애물단지가 되기 십상이기 때문이다. 하지만 해당 물건의 경우 임대수요가 풍부한 것은 차지하더라도 건물에 따른 부속토지가 170평이 되는데 시간이 갈수록 지가상승이 예상된다는 데 높은 평가를 받은 것이다. 즉 임대수요가 풍부한 만큼 임대수익도 걱정하지 않을 만큼 들어오는데다 임대수익을 올리면서 몇 년 후에는 지가로 인한 시세차익도 누릴 수 있어 일석이조인 셈이다.

이에 상담자가 매입을 적극적으로 고려하던 가운데 첫 번째 난관에 봉착하게 되었다. 그것은 해당 주택을 매도하고 매도한 금액으로 해당 주택을 매입하면 되는데 부동산 경기가 좋지 않아 매도가 쉽지 않다는 것이다. 매물로 내놓은 지 1년이 다되어 가는데 아직 팔리지 않고 있었던 것이다. 매입할 물건은 다시 나오기 어려워 매입은 해야겠는데 돈이 없어 일단은 기존주택을 담보로 대출을 받아야 하는 상황이었다. 하지만 문제는 기존 주택의 매매가격이 6억이 넘어가는 고가주택인 탓에 LTV에다 소유자의 DTI까지 적용하게 되면 대출가능금액이 크지 않다는 점이었다. 게다가 현재 소득이 없다는 점도 대출을 어렵게 만드는 요인으로 작용하였다.

결국 1금융권에서 대출을 받지 못하고 2금융권에서 연 8%의 금리로 대출을 받고 나머지 금액은 지인들에게 잠시 빌려 매입할 자금을 충당할 수 있었다. 단순하게 보면 연 8%의 이자를 지출하더라도 연 9%의 수입이 들어오기 때문에 손해가 아닌데다 기존 주택이 매도 되는대로 대출금을 모두 상환하면 된다는 계산이었다.

자금 마련 계획이 마무리돼 한숨을 돌릴 수 있었지만 아직 ‘토지거래허가‘라는 또다른 난관이 남아있었다. 현행 토지거래허가업무 처리지침에는 토지거래허가구역 안에서 외지인이 집을 살때 대지 부분에 대해서는 별도로 거래허가를 받도록 규정돼 있기 때문이다. 이때 해당건물이 속하는 관리지역의 경우 주택 부속토지가 75.6평을 초과하면 거래허가를 받아야 소유권 이전이 가능하다.

이에 상담자는 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하여 다른 주택과 함께 임대사업을 시작했고 아직까지도 집이 안 팔려 고생하고는 있지만 매달 360만원의 수입이 들어오는데다  일대 개발호재가 크게 부각돼 매입한 임대주택이 올들어 15% 이상 가격이 상승해 입가에 미소가 떠나질 않고 있다.

이와 같이 고가의 부동자산을 소유하고 있지만 은퇴로 인해 수익형 부동산으로 자산을 재설계하려는 분들이 늘어나고 있다. 은퇴 이후의 매달 들어가는 생활비 마련이 시급하기 때문이다. 수익형 부동산으로 앞서 언급한 임대주택 외 상가를 매입하는 것도 고려해볼 수 있을 것이다. 상가를 사놓는다면 추후에 임대를 놓아 임대수익을 얻을 수 있고 은퇴 후 자신이 입점해 창업하는 것도 고려해 볼 수 있기 때문이다.

뚜렷한 노후대책이 없는 현실속에서 향후 안정적이며 풍요로운 노후를 대비하고 싶은 분들이라면 젋었을 때부터 미리 노후준비를 계획하는 게 좋다. 여윳돈을 틈틈히 모우면서 목돈이 만들어질 때까지 정보수집을 병행하고 무엇보다 투자기간이나 금액에 따라 수익을 낼 수 있는 상품을 골라내는 것이 나중에 짐을 덜어버리는 일일 것이다.

머니닥터 : 김정용 (투모컨설팅 투자자문본부장)

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