금융

내집마련은 자신이 맘 편하게 거처할 수 있는 공간의 마련 외에도 투자이익을 얻을 수 있는 투자재인 동시에 만 65세 이상, 시가 6억원 미만의 조건에 부합하는 1가구1주택자에겐 주택연금을 이용할 수 있도록 만들어주는 노후수단이다. 일생전반에 있어 매우 유용한 재화이다.

투자가치 높은 내집마련을 위해 필요한 것은?

흔히들 열심히 부동산투자와 관련된 강의도 듣고, 칼럼이나 기사 등도 열심히 보고 현장을 누비면서 발품을 파는 것이 중요하다고들 여긴다. 물론 맞는 말이다.

하지만 경제 전반의 변화에 대한 이해가 우선되어야 한다. 경기가 상승추세인지 아닌지, 인구가 증가하는 지역인지, 사람들의 소득이 늘고 있는지, 어느 지역에서 일자리들이 증가하고 있는지 등은 지역선정과 투자 시기나 가늠하는데 도움을 주기 때문이다.

부동산 가격 형성에 있어 수도권이 지방보다 강한 이유를 무엇일까? 그것은 기업들과 행정기관 상당수가 몰려 있어서이다. 그만큼 일자리가 풍부하고 인구 또한 많아서이다. 일자리가 있어야 사람들의 소득이 생기는 것이고, 소득과 투자욕구는 비례하는 경향이 있다. 따라서 일자리가 풍부하게 있는 지역, 일자리가 증가로 인구의 유입이 늘어나는 지역이 항상 가격상승을 주도하는 것은 물론 강한 하방경직성을 지니게 된다. 하락하더라도 상황이 호전되면 가격 복원의 힘에 있어 강한 면모를 보인다. 이러한 것들이 바탕이 되지 않은 채 현지에서 도는 '호재가 있다카더라~' 등의 루머만을 믿고 투자하는 행태는 현명하다고 할 수 없다.

그 다음에는 지역 간의 '수요-공급' 상황을 살펴보고, 투자가치를 간략하나마 스스로 따져봐야 한다. 이때 공급이 크게 늘고 있는 지역이라면 가격상승의 제한 요인이 되므로 급하게 서두르지 않아도 된다. 그리고 실사용가치인 전세가격과 주택가격의 격차가 어느 정도인지를 살펴봐야 한다. 격차가 크다면 그 이유가 구체적으로 무엇이며 타당한 근거가 있어 합리적인 사고방식으로 납득할 수 있는 것인지를 살펴야 한다. 재개발이나 재건축은 매입비용에 예상 추가분담금 등을 더했을 때 인근의 아파트 등의 시세에 비해 어느 정도선인지 등을 따져봐야 한다. 인근의 유사한 지역에 비해 투자비용이 과도하게 투여된다면 투자를 보류하는 것이 필요하다.

이런 과정들을 생략해버리면 어디선가 과열현상을 보일 경우 ‘이러다 나만 손해를 보는 거 아냐.’란 생각으로 자신도 모르게 과열 속으로 빨려 들어가거나 패닉에 빠지기 쉬운 심리상태가 되기 쉽다.

따라서 경제흐름을 이해한 뒤 지역 분석 및 대상의 가치를 판단한다면 자칫 그릇된 판단으로 이어져 마음고생을 한동안 하는 것을 막아줄 수 있다. 이러한 것들은 산업기사와 경제기사를 꾸준히 읽어나가다 보면 충분히 배양시킬 수 있다.

필자 역시 출근하면 산업과 경제를 비롯한 다양한 일간지기사를 읽는 것에서부터 업무를 시작한다.

우리사회는 어떤 변화의 흐름에 직면해있을까?

당장의 경제상황을 언급하자면 인플레이션에 시달리고 있다. 서민경제에 큰 타격을 입히는 식료품가격과 유가상승 및 원화가치 하락 등이 주원인이라 악질적인 양상이다. 엥겔지수 등을 높여 서민가계를 궁핍하게 만들기 때문이다.

그러나 투자 관점에서는 인플레이션은 부동산 가격을 상승시키는 힘으로 작용한다. 물가가 오르는 시기에는 임금 또한 따라서 올라가고 주택가격도 상승하는 것이 그간의 모습들이었다.

그런데 현재의 상황은 다소 다르다. 전반적인 소득의 증가세가 이어지고 있지 않다. 그렇다고 임금을 인상시켜달라고 과거처럼 대규모 농성이나 노사분규 등을 일으키기도 쉽지 않은 상황이다.

반면 대기업중심의 수출증가세와 그로 인한 이익증가세가 이어지고 있다는 점을 발견할 수 있다. 원화가치 하락에 따른 결과다. 정부의 정책방향이 물가를 잡으려고 환율하락에 중심을 두어 혹시라도 경제전체를 얼려버리느니, 환율상승을 어느 정도 선까지는 용인해 수출경기라도 살려보자는 쪽에 중심이 있다. 100% 정부의 의지만으로 환율이 결정되는 것은 아니지만, 환율상승(원화가치 하락) 정책이 좀 더 유지될 것으로 보인다는 말이다. 즉 결과적으로 직업에 따른 빈부격차가 심화되고 있는 시기라고 보아야 한다.

따라서 전반적인 부동산가격상승으로 바로 이어지기는 어려워 보이나, 일부 지역은 충분히 꿈틀댈 수 있는 여건이 형성되고 있다고 볼 수 있다. 자신이 어느 지역에서 내집을 마련하려는가에 따라 조금 더 관망해야 할지 아닌지를 판단해야 한다.

강남권 등은 가격조정을 어느 정도 거친데다 인플레이션, 규제완화 기대감 등을 바탕으로 올 연말을 기점으로 완만한 상승추세를 보일 가능성이 있으므로 여름 등 비수기를 노려 급매위주로 접근해도 될 것 같다.

중장기적으로는 FTA(자유무역협정)추진 등 글로벌개방이 가속화되고 있는 시기다. 개인의 능력이 과거 그 어느 때보다도 중요해지고 있다. 일자리 또한 향후 경쟁력이 있는 대상은 살아남고 경쟁력이 약한 것들은 도태될 수밖에 없는 환경으로 접어들기 시작했다. 국내가 경쟁력을 가질 수 있는 산업군은 첨단IT와 정보통신, 조선 산업 등이고 금융서비스와 관광 산업, 생명공학, 로봇 등의 메카트로닉스 등은 전략적으로 육성되는 분야다. 따라서 이들이 향후 우리를 먹여살릴 수 있는 부가가치를 생산하게 될 가능성이 높으므로 이들 산업군이 들어가 일자리를 제공하는 지역들에 관심을 가져야 유리하다.

금융 및 경제중심지인 서울은 물론 공장의 신·증설 등의 규제완화가 예정된 수도권, 경제자유구역, 2기 신도시, 기존의 첨단 산업단지 주변, 평택이나 당진 아산 등 기업들이 선호하는 지역, 여수 등 레저·관광 등의 사업지로 용이하면서 현실화되는 모습을 보이는 지역 등을 들 수 있다. 이처럼 중앙정부의 관심과 투자가 이뤄지는 지역 등으로 압축하는 것이 유리하다는 의미이다.

물론 이들 지역 내에서 특별한 호재가 없는데도 이상과열 등으로 고평가된 것으로 판단되는 곳은 자칫 버블이 꺼질 수 있으므로 신중한 판단이 요구된다.

※ 본 글은 '나의 금융생활 네트워크' Daum 금융(http://home.finance.daum.net/)에서 제공하며, 당사의 허락 없는 무단 전제를 금합니다.