금융

우선  재건축과 비교했을 때  리모델링의 장점은 재건축시 소형평형 의무비율, 임대주택 의무 건립, 개발부담금제, 기반시설 부담금, 분양가 상한제 가 적용되나 리모델링은  이러한 규제를 모두 피할수 있다. 사업기간도 훨씬 짧은데  재건축은 대부분 3~4년 걸리는데 반해, 리모델링은 16~24개월이면 완공 가능하다.

 리모델링에 필요한 사업 여건은 주민 동의율이 예전에는 100%였으나 이젠 전체 주민 3분의 2 이상 동의로 추진 가능하고  리모델링 추진 가능 연한도 준공 후 15년으로 줄어들어 재건축에 비해 기간이 짧다. 또한 리모델링 이전 평형이 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)이면 리모델링에 따른 부가가치세를 내지 않아도 된다.또한 주택법에 따라 1층을 필로티로 설치할 경우 최상층을 1개 층을 늘릴 수 있다.

용적률 200% 안팎, 10~15층 가량의 중층 아파트 등이 리모델링에 유리한데 이런 단지는 재건축을 해도 용적률 규제와 개발이익환수제, 소형평형 의무비율 등 재건축 규제 때문에 수익성을 높이기 쉽지 않기 때문이다.  특히 복도식 소형아파트은  확장 면적이 넓고 설계 변경 등이 쉽다는 장점이 있다. 복도식 아파트는 설계 변경 및 증축도 용이한데  2베이를 3베이로 바꾸는 것도 가능하다. 복도식은 확장 면적에서도 유리할 수 있다.

 현재 법적인 리모델링 범위는 전용면적 기준 30%다. 하지만 '전유면적'을 기준으로 하면 이야기가 달라진다. 전유면적은 전용면적에 복도 등의 주거 공용면적을 더한 공간을 말하는데  옛 건물 중에는 건축물 관리 대장상 '전유면적'만 표시된 곳이 많다. 전용면적을 확인할 수 없는 이런 건물들이 리모델링을 할 경우 전유면적을 적용해 증축을 더 할 수 있다는 얘기다.  증축허용면적은 전용면적을 기준으로 한다. 전용면적 18평형은 5.4평, 25.7평형은 7.7평, 30평형은 9평까지 증축이 가능하다.

 주택기능의 회복을 위한 계단실, 엘리베이터실, 복도, 주차장과 같은 공용면적과 발코니와 같은 서비스 면적의 증가에 대해서는 제한이 없다. 다만, 건축법에 따라 동간거리, 사선제한 등과 같은 규제를 받게 된다. 또 지하주차장 면적에 대한 규제 역시 없다. 예를 들어 33평 아파트(전용면적 25.7평)라면 전용면적은 25.7평의 30%, 즉 7.7평까지 증축이 가능하며 주거공용면적(계단실 등)을 3평가량 늘릴 경우 면적은 33평형에서 43평형으로 늘어나게 된다.

-<MB시대, 新 부동산 투자 전략 저자>