투자가치가 높은 곳에 내 집을 마련하려는 욕구, 그것은 당연한 것이다.
그런 곳을 골라내기 위해선 부동산을 판단할 수 있는 안목이 무엇보다 중요함은 두말할 나위가 없다.
그렇다면 안목을 갖추기 위해선 특히 지방의 경우는 무엇을 살펴봐야 하는가.
경기, 유동성, 인구의 증감, 교통흐름의 변화, 개발호재, 정책, 금리, 물가, 심리 등 다양한 부분들을 살펴봐야 한다. 이중 인구가 증감 여부와 지역의 개발호재가 무엇인지 등을 살펴보는 것이 중요하다고 강조하고 싶다. 경기의 흐름이나 금리의 정도 등에 따라 시세는 끊임없이 출렁인다. 하지만 그것은 잔파도일 뿐 큰 추세는 인구가 계속 몰리는 지역과 개발호재로 지역의 거주 여건 개선 등이 부동산의 가치를 높여주는 잠재력에서 촉발되기 때문이다.
지방부동산도 지역차별화가 나타나고 있다.
외환위기 이전까지는 부동산의 차별화 현상이 그리 심하지는 않았다. 한 지역이 오르기 시작하면 동반상승을 일으켰지만 외환위기를 기점으로는 지역차별화 현상이 정착되었음을 따로 설명하지 않아도 이제는 전 국민이 다 알 정도다.
많은 사람들은 부동산의 가격 형성에 있어 '수도권-지방' 의 이원화에 대한 부분은 잘 알고 있다. 하지만 특히 수도권에 거주하는 사람들은 무조건 '지방=침체' 라는 공식으로 생각하는 경향이 높다. 하지만 지방 내에서도 차별화가 발견된다.
예컨대 경남 사천의 경우 산업단지로 인해 일자리가 증가하자, 인구증가와 함께 주택가격이 강세를 보였다. 부산의 경우도 주택보급률이 106% 정도 되는데다 미분양주택이 많이 발생하여 부동산경기가 가라앉은 대표적인 지역이라 여기지만, 그 안을 살펴보면 해운대구 등은 인구의 증가와 함께 상대적으로 강한 모습을 보여주었다.
따라서 '수도권 OK', '지방 NO' 라는 공식으로 바라볼 것이 아니며, 지방이라도 입지의 편차가 서서히 나타나고 있음을 인지해야 한다. 다만 인구의 반 정도가 몰린 수도권 지역에 비해 토지 등 일부를 제외하고는 가격상승의 탄력성 등이 작은 편이다.
일자리가 늘고 개발 호재가 있는 지역을 공략하는 게 유리
수도권과 지방의 이원화가 나타난 가장 주된 이유는 일자리와 소득의 문제로 요약될 수 있다. 따라서 지방의 경우는 내집마련 시에는 특히 인구가 늘고 일자리 증가 등으로 소득이 늘어나는 지역을 실수요 입장에서 집중공략하는 것이 필요하다.
또한 지역경제에 크게 기여할 것으로 예상되는 개발 호재 등을 노려야 한다. 예컨대 포항의 경우라면 영일만신항의 개발로 인한 흥해읍 주변 등을 살펴볼 수 있다. 이 지역은 아직 개발이 덜된 상태지만 기대감으로 땅값이 높게 형성되어 있다. 중장기적으로 영일만신항의 배후지역으로 개발될 것이므로 미래가치 측면에서 뛰어나기 때문이다.
여기서 필자가 서울토박인데다 매일 같이 포항을 드나드는 것도 아니면서 포항에서 무슨 사업이 벌어지고 있으며, 그것의 가치가 어떠한지를 어떻게 소상히 알고 있을까. 이유는 바로 전국구에 해당되기 때문이다.
자신이 살고 있는 아파트 앞에 작은 공원이 하나가 생긴다면 분명 그만큼 주거여건이 쾌적해지므로 호재다. 하지만 부동산은 이 같은 지엽적인 호재보다는 정책적인 수혜 등 굵직한 대상에서 파급효과 즉 향후의 시세상승탄력이 크게 나온다. 신문을 펼쳤더니 서울에서도, 부산에서도 그리고 제주도에서 뭐가 어떻게 개발이 된다는지 하는 내용을 볼 수 있도록 다뤄진 전국구지역이 좋다는 것이다. 그만큼 지역을 바꿀만한 중요한 사안이기 때문에 전국적으로 다뤄지는 것이며, 그렇기 때문에 사람들의 관심을 보다 강하게 촉발시켜 자본의 유입은 물론 개발수요 등을 늘려주게 된다.
즉, 작은 사안보다는 큰 변화의 흐름이 무엇인지부터 파악하여야 한다는 것이다.
신정부의 지방부동산 육성의 방향성은
신정부의 지방 개발 계획은 대략 나온 상태다. 한반도대운하는 다소 유보적인 모습을 보이고 있으나 2차 경제자유지역 추가지정, 충청권의 과학비지니스벨트, 남해안지역의 가칭 선벨트 개발프로젝트 등 점차 굵직한 계획들의 가닥을 잡아가고 있다. 이중 선벨트 개발 프로젝트란 남해안 지역을 부산권, 목포권과, 광양일대.사천일대.하동군 일대 등 6개 시.군을 합친 남중(南中)경제자유지역 등 3개 거점으로 나눠 개발하려는 구상이다. 공업단지와 연구·개발 단지 등을 집중 육성하여 지역경제에 활력을 가하겠다는 의미이다.
이외의 기존의 혁신도시나 기업도시들 역시 관심 대상이다. 다만 공기업의 민영화 등 여러 요인으로 참여정부 시절의 계획이 일부 수정될 것으로 보여 어떠한 방향으로 전개되는지에 대해선 다소 여유를 가지고 살펴볼 필요가 있다.
이 같은 큰 재료들을 바탕으로 동남권 신공항이 어디에 생기는지, KTX 노선이 어떻게 연결되는 지, 고속도로의 개통은 어떤 효과를 줄 것인지, 도심재생사업이 어떻게 진행되고 있는지 등을 세부적으로 파고들어가는 방식을 사용한다면, 지방이라도 성공적인 부동산투자가 가능해진다.
