경매에 있어 첫 물건은 집 근처가 되어야 한다. 물건을 보고, 본 후에 입찰까지 할 수 있으면 좋겠지만 이 단계에서는 간단히 집 근처 물건을 보러 갔다 오는 것으로 시작하면 된다.
그런데 왜 집 근처 물건에서 시작해야 하는 걸까? 이유는 간단하다. '잘 알기 때문' 이다. 다른 경쟁자들보다 물건에 대해 많이 안다는 것은 절대적인 강점이다. 그 집 옆에 어떤 사람들이 사는지, 지하철역까지는 얼마나 먼지, 근처에 병원은? 시장은? 혹시 우범지역은 아닌지? 이 모든 질문에 대한 답을 잘 안다는 것은 유리한 칼자루를 쥐는 셈이다.
필자가주로 입찰했던 물건들의 소재지는 인천이었다. 그중 기억나는 한 물건은 2005년에 지어진 빌라 1층으로, 주안역에서 도보 10분 거리에 위치한 것이 인터넷상으로 검색해보았을 때 여러모로 아주 좋아 보이는 물건이었다. 사진으로 봐도 빛이 잘 들었고, 대지지분은 6평 이상, 방은 3개에 실평수는 23평 정도 되었던 것으로 기억한다.
그런데 직접 집을 찾아갔을 때 마침 빈집이기에 열려진 창문으로 슬쩍 안을 들여다보았는데, 그런데 그것이......휑했다. 말 그대로 휑...... 내부에는 기둥 두 개만 있을 뿐, 정말 아무것도 연결되어 있지 않았다. 심지어 화장실도 만들다 만 듯했다. 2층, 3층, 4층은 모두 훌륭한 인테리어에 사람들이 거주하고 있는데 유독 1층만 그런 것은 놀라운 일이었다. 만약 가보지 않고 바로 입찰을 했더라면 분명 크게 고생했을 물건이었다.
물건을 찾았으면 이제 '임장'을 나갈 차례. 사전적 의미로는 '어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 나옴' 을 뜻한다. 나는 임장을 나가기 전에 준비해서 가지고 나가야 할 [임장 전 체크리스트]와, 임장을 나간 후 체크해야 할 사항을 [임장 시 체크리스트]로 만들어놓고 확인함으로써 놓치거나 실수할 만한 것이 없도록 하고 있다. 다음은임장 시 필요한체크리스트이다.
첫째, 전입세대 열람은 기본이다. 문자 그대로 현재 해당 주거지에 누가 거주하고 있는지에 대한 '신고' 내역을 말한다. 전입세대 열람을 신청하기 위해서는 해당 동사무소에 가서 [전입세대 열람 신청서]를 작성해야 한다. 발급 신청시 본인의 신분확인증이 필요하니 잊지 말고 주민등록증과 경매정보지를 챙기도록 하자.
전입세대 열람은 신고 내역을 설명해주기에 경매정보지에 나와 있는 사람과는 전혀 상관없는 다른 사람이 거주하고 있는 경우도 종종 있다. 가끔 집합건물의 경우 104호와 103호가 헛갈리게 기재되어 있는 경우가 있으므로, 동사무소 직원이 아무도 살지 않는다고 하더라도 경매정보지에 나와 있는 점유자의 이름으로 다시 한번 검색해줄 것을 부탁하여 재차 확인하는 것이 좋다.
둘째, 주변 시설을 확인해보기 위해서는 목적 물건 주변을 돌아보는 것이 좋다. 임장의 기본은 '내가 살고 싶은 집' 을 찾는 것이다. 따라서 '내가 이 집에 살면 무엇무엇이 있으면 편할까?' 위주로 확인하면, 일이 쉽고 실수가 없다. 이때 지하철역까지의 거리와 버스정류장까지의 거리를 파악하는 것은 당연하다.
셋째, 건물 외부도 주목해야 한다. 신축건물도 이른바 날림공사를 한 경우가 적지 않기 때문. 건축한 지 일년이 되지 않았는데도 외벽에 금이 가 보수한 흔적이 있는 경우가 많다.
넷째, 건물 내부를 볼 때는 청소 여부를 보자. 쓰레기나 고장난 물건들을 버려두었는데 며칠 째 치운 흔적이 없다면 관리가 안 되는 건물이다. 빌라의 경우, 관리사무소가 없는데도 청소가 깨끗하게 잘 되어 있다면, 공동대표가 일을 추진하는 경우이므로 빌라의 키맨 즉, 관리하는 집을 찾아 궁금한 것들을 물어라. 그러면 상당한 정보를 얻을 수 있을 것이다.
다섯째,물건 내부 즉, 우선적으로 볼 것은 방의 개수이다. 대부분의 경매정보지에는 평수만 기재되어 있을 뿐 방이 몇 개인지, 큰지 작은지에 대해서는 나와 있지 않다. 또 빛이 얼마나 잘 드는지를 파악한다. 만약 낮에도 형광등을 켜놓아야 하는 집이라면, 아무래도 다른 사람들이 내놓는 집보다 늦게 임대가 나갈 수밖에 없다.
주방과 화장실 체크는 필수. 인테리어는 수리해도 되지만 물이 잘 나오는지 여부는 직접 확인해봐야 한다. 또한 순간적으로 주위를 둘러보아 도배/장판의 상태가 어떤지도 대략적으로 판단한다.
"아, 인테리어가 다른 집들과 다른 것 같은데, 직접 하신 건가요? 훨씬 보기 좋은데요." "주방이 참 깨끗하네요. 정리정돈도 잘 되어 있고요." 이런 말들을 먼저 던지며 호감을 표시하면, 더 많은 정보를 얻을 수 있을 것이다.
마지막으로 가장 중요한 정보는 바로 점유자 정보다. 문이 열리는 순간 어떤 사람이 거주하는지 파악해야 다음 협상이 쉬워진다. 어떤 빌라의 경우는 주변 환경, 권리 분석 등 모든 것이 쉽고 좋아 보였다. 그런데 막상 찾아가 사람을 만나보니 점占을 치는 사람인지라, 내부에는 불단이 모셔져 있고 절대로 나갈 수 없다는 의지가 대단하기에 입찰을 포기한 일도 있었다.
