2004년 정도로 기억한다. 당시 다니던 회사의 대리님 한 분이 결혼을 하셨다. 융자를 받아 아파트를 구입해 신혼살림을 시작하셨는데, 아파트 가격과 융자금은 말해주지 않았지만 매달 100만원 이상의 돈을 은행대출금을 갚는 데 쓰고 있었다. 형수님과 두 분이 맞벌이를 하며 돈을 모으는데도 은행대출금과 생활비를 충당하기가 힘들어 보였다.
커피 한 잔에 담배 한 대를 피우며 지나가는 말로, "대출이자만 갚고 2년 뒤 집을 팔고 이사를 가면 어떻겠느냐." 얘기를 드렸더니, 오히려 신혼살림을 차렸는데 어떻게 2년 만에 이사를 가느냐고 버럭 화를 내셨다. 나로서는 이해가 안 되는 계산법이었다.
정리한다면, 일단 대출은 나쁘지 않다. 보통사람이 순수하게 자신의 현금만 갖고 집을 살 수 있는 경우는 드물기에, 경매에서도 경락잔금대출을 이용한다. 하지만 경매로 낙찰받은 집일 경우에는 원금과 이자를 함께 갚아서는 안 된다.
좀더 쉽게 정리해보자. 만약우리가 살고 있는 집의 시세가 1억이고, 그중 5천만원을 융자받았다 가정한다면 일반적인 계산으론 5천만원을 모두 갚아야우리 소유의집이 될 것이다. 그런데 만약 원금은 갚지 않고 이자만 낸다면? 연이율이 10%여서(어디까지나 계산을 쉽게 하기 위한 가정이다) 일년 동안 500만원을 냈다면, 아까울까? 그렇다, 아까운 돈이다.
하지만 이자를 500만원 내는 동안 집값은 천만원이 올랐다면? 그렇다면일년간 500만원 손실을 본 것이 아니라 500만원의 수익을 얻은 것이 된다. 따라서 집값이 올랐을 때 팔고 떠나면이익을 본 것이고, 남는 것은 차익만큼의 이익금이다. 만약 은행대출금을 모두 갚을 때까지 일만 하면서 몇 년을 보낸다면,손에 남는 것은 가격이 언제 오를지 모르는 아파트 한 채뿐이다.
경매를 할 때 필자가 개인적으로선호하는 물건은 작은 빌라인데, 흔히들 빌라는 사면서부터 가격이 떨어지기 때문에 사지 말라는 말들을 많이 한다. 그런데 만약 시가 5천만원의 빌라를 운좋게 3천만원에 낙찰받았다면 어떨까? 낙찰 후 집값이 내려가더라도 낙찰받은 3천만원보다 떨어지지만 않는다면, 나는 계속 이득이 아닐까? 물론 은행이자를 포함한 금액을 고려하더라도 그 금액만큼만 떨어지지 않는다면 나에게는 언제나 이득이다.
또 그 집을 월세로 임대 놓았을 때는 어떻게 될까? 보증금 1천만원, 월 30만원에 임대를 놓았다 가정하고, 경락잔금대출 1천만원을 연이율 10%에 받았다 가정해보자. 그럴 경우 일년간 내야 하는 이자가 100만원인데, 같은 기간 임대로 벌어들이는 수익은 (30×12=)360만원이 된다. 연간 임대료에서 이자를 제하면 (360-100=)260만원의 순이익이 발생하며, 낙찰금 3천만원에서 1천만원은 대출을 받고(3000-1000=2000), 1천만원은 보증금으로 회수했으니(2000-1000=1000), 결국 물건에 들어간 돈은 1천만원인 셈이다. 1천만원을 투자해 일년 새 260만원을 벌 수 있는 플러스 현금흐름을 창출할 수 있는 것이다.
물론 위의 계산은 세금 등 여러 요건을 고려하지 않은 가장 간단한 계산식이지만, 단순히 집을 구입해 마이너스 현금흐름이 발생했을 때에 비해 이를 임대를 놓았을 경우 월등히 좋은 플러스 현금흐름을 창출할 수 있음을 알 수 있다.
