전문가칼럼
[경매]중대형 아파트 투자는 경매가 최고!![3]| 중대형 아파트 투자는 경매가 최고!! | ||||||||||||
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법원 경매와 관련해 잘못 알려진 상식 중 하나가 경매에 부쳐지는 아파트들은 거의 서민용 소형아파트만 나올 것이라 생각한다. 그러나 경매시장은 지역과 평형을 가리지 않고 공급되는 부동산투자의 틈새수단이다. 한 동안에는 강남의 내로라하는 ‘타워팰리스’ 뿐만 아니라 부동산시장에서 인기(?)를 한 몸에 받았던 재벌가의 최고급주택까지 사람과 부동산종목을 가리지 않고 골고루 나오는 게 경매시장의 특징이다. 경매시장에서 40평형 이상 대형 아파트가 전체 아파트의 20~30% 정도를 차지할 정도로 공급물량이 꾸준한 편이다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 70~80%선이어서 중소형 아파트(75~80%) 보다 낙찰가율이 5~10% 가량 낮은 게 통례이다. 이는 면적이 커 입찰금액이 고가이기도 하지만 일반 매매시장과 달리 경매투자에 다소 겁(?)을 먹거나 수요자들이 제한적으로 접근하기 때문이다. 경매에서 대형아파트에 투자하기에 좋은 이유는 바로 저감률(1회 유찰시 떨어지는 금액률)이 적용되기 때문이다. 1회 유찰시 감정가에서 20%씩 떨어지는 만큼 가격 낙 폭이 커 그만큼 수익률이 높다. 예를 들어 감정가 1억원 하는 아파트가 20% 가격이 떨어지면 2천 만 원이 떨어지지만, 2억원 아파트가 1회 유찰하면 가격이 4천 만 원이나 떨어진다. 가격이 비싸고, 평수가 넓을수록 그만큼 수익률이 커지는 게 경매시장의 특징이다. 따라서 가진 돈은 많지 않은데 넓은 아파트로 이동하고자 하는 실수요자라면 중대형아파트 경매투자에 관심을 기울여보면 내 집 늘리기에 성공할 확률이 훨씬 높아진다. 가족이 많아 내 집 늘리기에 나서야 하거나 중대형 아파트 경매투자에 관심이 많은 실수요자가 경매에 참여할 때 유의사항과 실전 투자전략을 알아보자. 물량이 꾸준하게 늘고 있는 만큼 기회는 얼마든지 잡을 수 있다. 소형 10%, 중대형 아파트는 15% 이상의 이윤 남긴다 서민들이 많이 모여 사는 소형 아파트 경매는 낙찰가율이 높다. 입찰자가 많아 경쟁이 치열하다보니 시세의 10% 안팎의 이윤만 남기고 낙찰된다. 그러나 평수가 큰 아파트는 여전히 80%대의 낙찰가율을 보이며 낙찰가율이 완만한 하향곡선을 긋고 있다. 특히 강남 노른자 땅에 지어진 단지 수 적은 대형 아파트는 낙찰가율이 70% 대를 보여 경매시장의 틈새종목으로 꼽힌다. ‘되면 좋고 안 되면 말고’의 입찰전략으로 꾸준하게 입찰하다보면 시세보다 20~30% 싸게 매입할 수 있는 기회는 반드시 온다. 당분간 인기지역 내 대형 경매아파트는 내 집 늘리기의 최대 목표로 삼을 만큼 틈새시장으로 꼽힌다. 입찰 예상 지역 내 아파트 낙찰가율을 확인하자! 낙찰통계를 확인해보면 내가 써내야 할 금액 수준을 어느 정도 파악할 수 있다. 한 달에 작게는 다섯 번에서 많게는 20차례 입찰하는 관할 경매법정을 견학삼아 부지런히 찾다 보면 최근 낙찰가율의 수준을 쉽게 알아볼 수 있다. 만약 중대형 아파트가 감정가의 90% 선에 낙찰이 여러 차례 이루어진다면 잠시 기다려야 한다. 그러나 2회 유찰 후 70%선에 낙찰되는 사례가 잦다면 30% 정도 싸게 아파트를 살 수 있는 기회로 삼고 경매아파트 투자에 집중해야 한다. 경매정보지를 봐도 최근 유사아파트의 낙찰가율 사례가 기재되어 있어 손쉽게 최근 낙찰가 추이를 확인할 수 있다. 2회 이상 유찰을 기다리기보다 낮은 감정가부터 살펴라! 경매 초보자들은 대체로 수회 떨어지는 아파트가 훨씬 싸게 살 것이라 생각한다. 그러나 유찰이 거듭된 아파트일수록 경쟁자가 많아 가격이 높아지는 경우가 허다하다. 1회 유찰됐더라도 감정가가 거래되는 시세보다 턱없이 낮게 잡힌 것을 골라야 실속 있다. 경매물건을 자세히 보면 감정가가 시세를 반영하지 못해 수 천 만원에서 수 억 원 낮게 입찰되는 아파트가 여러 개 있다. 이런 매물은 첫 입찰 또는 1회 유찰했더라도 시세의 10~30% 시세차익을 보는 알짜 매물이다. 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 이유는 법원이 경매를 부칠 때 여러 과정을 거치기 때문인데 통상 경매개시결정 이후 짧게는 3~5개월에서 어떤 아파트는 몇 년째 법원에 눌러 있다가 갑자기 경매시장에 나오는 경우다. 경매 아파트의 개별요인을 파악하면 더 싸게 낙찰 받는다! 더 싸게 낙찰 받을 수 있는 숨겨진 방법이 있다. 남들이 꺼리는 층, 향, 저층, 고층과 단동(나 홀로 아파트), 지명도 낮은 건설사가 지은 아파트, 대로변, 대지 지분이 적은 아파트, 전셋값 비율이 낮은 아파트 등 다소 인기를 끌지 못하는 아파트일수록 낙찰가율은 눈에 띄게 낮아진다. 특히 비역세권의 1층 아파트는 통상 낙찰가율보다 10% 더 낮게 낙찰되는 게 경매시장의 특징이다. 환금성을 중시하거나 그 지역의 대표적인 대단지, 특히 인기아파트만 고집한다면 경매아파트의 수익률은 떨어질 수밖에 없다. 되도록 경쟁자가 많지 않을 것으로 예상되는 다소 허점이 있는 아파트 중에서 고르면 수익률 20%는 거뜬하다. 낙찰 후 명도(집 비우기) 시기는 넉넉하게 잡아야 한다 내가 살 아파트를 낙찰 받는 다면 경매에 처한 집 주인(세입자 포함)이 이사 갈 수 있도록 충분한 시간을 주는 것이 좋다. 낙찰 후 조급하게 집 비워주기를 요구하다보면 세입자와 이사비 절충에 애를 먹거나 감정 섞인 이사지연으로 애를 먹는 경우가 많다. 따라서 전에 살던 아파트의 매도 시기는 조금 일찍 잡되 성급한 매도보다는 명도추이를 봐가며 천천히 잡을 필요가 있다. 통상 명도가 빠른 아파트는 채무자(소유자 포함), 최우선변제 소액임차인, 선순위임차인으로 배당 요구한 세입자가 거주하면 명도 시기는 낙찰 후 2~4개월 내인 경우가 많다. 최소한 이사 갈 시간적 여유를 주는 넉넉한 인심(?)을 발휘하는 느긋한 자세가 필요하다. 집 늘리기 목적에 최저가 입찰만 고집하면 낙찰 받기 힘들다 경매시장에서 종종 ‘실수요자에게는 당할 수 없다’는 말이 있다. 실거주자들이 낙찰 받는 아파트는 비교적 높은 값에 낙찰되는 사례가 많기 때문이다. 그러나 경험이 부족한 입찰자들 중에는 무조건 최저입찰가만 고집하는 사람들이 많다. 경매에 참여하는 만큼 이익은 극대화 시켜야한다고 생각한다. 그러나 저가낙찰 욕심 때문에 최저가만 써서 입찰하면 낙찰 받을 확률은 거의 희박하다. 너무 낮은 값만 쓰다보면 입찰경쟁에서 밀려 들러리만 서는 경우가 된다. 수요가 많은 소형 경매아파트는 10~15%, 중대형 경매아파트는 20~30% 싸게 낙찰 받는 다는 자세로 입찰하는 계획을 세우자. 경매라고 거저줍듯이 아파트를 사는 경우는 없다.
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