전문가칼럼
[재테크아이큐]혹시 부재지주 되시나요?| 혹시 부재지주 되시나요? | ||||||||||||
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지난 몇 년간 지방의 지가가 움직이자 발 빠르게 움직인 분들이 많습니다. 특히 농지가 아무래도 상대적으로 가격이 낮은 경우가 많아 자금력이 약한 소액 투자자의 선호 대상이었습니다. 그런데 한국농촌공사가 올 9월부터 11월까지 3개월간 농지실태 전면조사를 하게 됩니다. 이에 따라 지난 연말부터 부재지주들에게 안내문을 보내기 시작했습니다. 그게 뭐냐구요? (^^) 비자경 부재지주들에게는 이행 강제금을 원칙대로 부과하겠다는 엄포성 내용입니다. 96년 이후 농지를 매입한 사람 중 해당 지역에 거주하지 않으면서 농사를 짓지 않는 사람들에게는 벌금을 물리겠다는 것입니다. 단순 엄포가 아니라 실제로 시행될 예정입니다. 그러자 투자 목적 혹은 나이가 들면 전원주택 등을 지으려 소규모 농지를 매입했던 투자자들이 혼란스러워하고 있습니다. 이에 대해서 간단하게 알아봅니다. ◆ 앞으로 자경을 하지 않는 소유주는 어떻게 되는가? 1996년 이후 농지를 취득한 소유주들을 대상으로 조사를 하여 농사를 짓지 않는 비(非)자경 부재지주로 판명될 경우 내년 1분기 중 해당 농지 처분을 통지하게 됩니다. 이후 1년 6개월의 유예기간을 주므로 이때 매도를 하거나 주말농장 개념으로라도 자경을 하면 됩니다. 그러나 이도 저도 안하면서 ‘내 배를 째라’는 식으로 버티는 분들에게는, 2008년 3분기부터 매년 농지를 처분할 때까지 이행 강제금이란 이름의 벌금을 부과합니다. 그 정도가 어느 선이냐면 공시지가의 20% 수준이기에 무시하거나 간과하기는 어렵습니다. 단순 계산으로 5년을 버티면 공시지가의 100%를 세금으로 떼이게 됩니다. 게다가 올해가 아니라 2008년 공시지가가 기준이 될 것인데요. 현재 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 공시지가를 올리고 있는 추세라는 점이 더욱 부담스럽게 만듭니다. 비자경 부재지주는 전국적으로 100만명 정도로 추산되고 있으므로 상당히 많습니다. 어쩌면 주말마다 이들이 농사를 지으려 가는 꼬리를 문 행렬을 고속도로에서 보게 될지도 모르겠군요. 단, 부모님 등에게 물려받아서 소유하게 된 상속받은 농지는 1㏊(3025평)까지는 강제금 부담 없이 소유권을 유지할 수 있습니다. ◆ 부재지주와 자경의 정확한 기준은? 일단 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 농지 소재지에 거주하지 않고 있으면 모두 부재지주에 해당이 되겠죠. 반면 자경기준은 조금 다릅니다. 정확한 규정은 '해당 농지에서 농사일의 절반 이상을 자신의 노동력으로 재배·경작하는 것'입니다. 하지만 여기에는 다른 사람의 노동력을 빌리는 부분위탁경영도 허용하고 있어 대략 1년 중 30일 이상을 자신 또는 가족의 노동력으로 채우면 자경으로 인정받을 수 있습니다. 이때 무조건 자경이라고 주장한다고 해서 인정을 받는 것이 아니라 마을 이장의 증언이나 비료를 매입한 영수증 등과 같은 입증 자료들이 필요하겠죠. ◆ 자경이 불가능한 사람은 어떻게 해야 하나? 무조건 팔아야 하나? 농지법에는 96년 이후 매입한 사람들에 대해서 원칙적으로 자경을 해야 하고 개인 간 임대(소작형태)는 안 된다는 규정이 있습니다. 이 규정을 아는 분들이 그간 많지 않았습니다. 이 요건을 충족시키기 어려운 분들은 9월부터 시작되는 조사 기간 이전에 농촌공사 산하 기관인 농지은행에 임대위탁을 신청하면 농사를 직접 짓지 않고도 소유할 수 있는 길이 열립니다. 지난해 10월 도입된 것으로, 땅을 농지은행에 위탁하면 전업농위주로 임차인을 선정한 뒤 5년 이상의 장기 임대를 통해 대신 관리해주는 제도입니다. 이를 통해 농업인은 싼 임차료로 농사를 지을 수 있고, 농지소유자는 강제적인 농지처분 부담에서도 벗어날 수 있습니다. ◆ 농지처분 부담해소 이외에 어떤 혜택이 더 있나? 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 계약기간 동안 농지은행이 농지를 임대관리하면서 매년 임차료를 받아 이 금액의 평균 10% 수준 정도를 수탁 수수료로 떼고 난 금액을 지급해주게 됩니다. 이것이 바로 눈물겨운(?) 임대 수익입니다. 자료에 의하면 지역마다 다르지만 대략 논 3000평 기준으로 연간 180만~220만원을 임대료로 받을 수 있다고 하네요. 여러분들은 ‘투자를 잘했다.’ 와 ‘투자를 못했다’의 기준을 무엇으로 가늠 하시는지요? 제가 아는 가장 기본적인 방법은 실세 금리와 비교를 하는 것입니다. 무조건 실세 금리보다 이익이 높아야 리스크에 대한 대가를 얻은 것으로 봅니다. 그런데 여기에서 파생되는 임대료라는 것이 은행 금리와 비교해 높은 수익을 준다고 하기가 어려워 ‘강제매각을 피한다.’라는 개념 정도로 보입니다. ◆ 농지은행에 위탁만 신청하면 모든 것이 해결되나? 무조건 그런 것은 아닙니다. 농지은행에 위탁신청을 한 후 해당농지가 수탁대상이 아닐 경우도 있을 것이고, 임차인을 구할 수 없는 경우도 발생을 하겠죠. 그럴 경우는 자경하거나 처분할 때까지 이행 강제금을 부과 받습니다. 가뜩이나 미국의 쌀인 칼로스가 식탁에 오르는 등 여러 면에서 농업 경쟁력이 떨어지고 있어 농사를 기피하고 있는지라, 위탁을 신청한 모든 농지가 임차인을 구하기는 어렵습니다. ◆ 수탁대상 제외 농지는? 투기목적의 농지취득을 차단하기 위해 일정 규모이하의 농지나 택지·도시개발예정지구, 도로구역 등 각종 개별법에 의한 개발계획구역 및 예정지내의 농지, 토양이 오염된 농지 등은 제외됩니다. 쉽게 정리하자면 중장기적으로 안정적인 농사를 지을 수 있는 토지는 제외됩니다. 예를 들어 임차인이 농사를 짓는 중에 그 토지가 공단으로 개발이 된다면 안정적인 농사를 지을 수가 없겠죠. 또는 과거에는 농지였으나 홍수나 산사태로 유실 된 경우는 농사를 지을 수가 없으니 역시 제외 됩니다. 그 중에서 주의를 기울여 살펴보아야 하는 것은 농업진흥지역 내 1,000㎡(302.5평) 미만, 농업진흥지역 밖 1,500㎡(453.75평)미만의 소규모 농지도 제외된다는 것입니다. 이로 인해 303 평 이하는 양도세 중과 대상에서 제외된다거나, 앞으로 발표될 가능성이 높은 개발 계획을 믿고 기획부동산 중개를 이용해 소액으로 농지를 샀던 사람들이 ‘아닌 밤중에 홍두깨’ 격으로 가장 큰 타격을 받을 것으로 보입니다. ◆ 위탁자가 소유농지를 매도·증여 또는 자경 등의 사유로 계약을 해지하는 경우는? 잔여임대기간 총 임차료의 20%를 위약금으로 임차인에게 지급해야 합니다. 이로 인해 자경이 용이한 대도시 주변의 농지와 그렇지 않은 농지 간의 가격차가 지금보다 더욱 벌어질 것으로 예상이 됩니다.
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