전문가칼럼
[부동산 알짜정보]황금알로 탈바꿈 되는 역세권 빌라| 황금알로 탈바꿈 되는 역세권 빌라 | ||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||
 서울시가 민간사업자에게 용도지역 변경, 용적률 상향 등의 각종 인센티브를 주는 방식으로 역세권 지역을 고밀도 주거단지로 개발키로 함에 따라 역세권 단독주택 및 다세대.연립주택에 투자수요가 몰릴 것으로 보인다. 지난해 청약경쟁률이 7대 1에 달할 정도로 무주택 서민들에게 인기가 많았던 시프트를 본격 공급하겠다는 것으로 도심 용적률 상향 조정을 통한 주택공급 확대 등 도심 개발활성화라는 이명박 정부의 부동산 정책과도 일맥상통한다. 용도지역 변경은 사업승인이나 건축허가가 난 뒤에야 해주는 절차이기 하지만 투기에 의한 해당 지역의 땅값 상승을 막기에는 역부족이다. <지하철 10분 이내의 서울시 3종 일반주거지역 대상> 건축물 높이기준도 완화되며, 재개발에 필요한 지은 지 20년 이상 되는 노후주택비율도 현재의 2/3 이상에서 절반 이상으로 낮춰진다. 건축물 높이기준과 주거비율 완화 등의 인센티브도 제공한다는 방침이다. 실제로 역세권 3종 일반주거지역을 준주거로 용도변경해 장기전세주택 등을 건립할 경우 용적률은 현 250%에서 최대 500%까지 상향된다. 용적율로만 놓고 봤을 때 수치상으로 해당지역은 2배이상 땅값이 급등한다. 이 밖에 역세권 장기전세주택의 경우 전용 60㎡ 미만을 50% 이상 건립토록 의무화했고 84㎡, 115㎡를 각각 30%, 10% 공급하도록 권장했다. 장기전세주택을 짓는 민간사업자에게 다양한 인센티브를 주는 대신 난개발은 막고 미래형 건축물로 조성을 유도한다는 방침이다. 이를 위해 민간사업자에게 인센티브를 부여하는 조건으로 창조적 도시 디자인을 위한 현상설계 실시와 어린이·노인시설 등 커뮤니티시설 설치 등 2개 조건은 의무적으로 지키도록 했다. 또한 친환경 건축물 인증 75점 이상 획득, 신재생에너지 사용, 에너지 효율 2등급 이상 획득, 공공기여 방안 수립과 역사문화 보전 등 5가지 조건 중 2가지를 선택해 꼭 지키도록 할 계획이다. 이와 함께 무분별한 난개발을 막기 위해 사업 대상지를 지하철역 반경 500m이내의 기존 지구단위계획내 주거지역으로 한정했다. 부지가 역세권에 걸쳐 있는 경우에는 2분의1 이상이 역세권에 포함돼야 가능하다. 시는 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 빠르면 2010년부터 역세권 장기전세주택을 공급할 계획이다. 혜택을 받아 늘어나는 용적률 중 일부는 표준건축비를 주고 사들인 뒤(토지는 기부채납) 장기전세주택으로 공급하게 된다. 민간사업자는 장기전세주택으로 팔고도 예전보다 용적률증가 혜택을 보게 된다. 구체적인 서울시 안을 보면 역세권 개발 대상지는 지하철.국철.경전철역에서 7분 이내의 역 중심 반경 500m이내, 지구단위계획구역에 속한 지역이다. 대상지 면적은 약 10㎢로 은평뉴타운 3배 규모다. 이들 역세권 개발을 통해 일반분양주택 3만가구와 서울시의 장기전세주택 1만가구 등 총 4만가구가 공급될 것이기 때문에 역세권주택에 투기수요가 몰릴 것으로 예상된다. 언론을 통해 흘러 나오는 보도자료를 보면 시내 258개 역 가운데 139곳, 1000만㎡에 달하는 지역으로 구로구 개봉역, 광진구 구의역, 관악구 신림역, 동작구 상도.사당.이수역, 마포구 대흥역, 강북구 미아삼거리역 등이다. 당연히 이 지역의 기존 역세권 아파트보다는 단독주택 및 다세대.연립주택에 투기성 돈이 몰릴 것으로 보인다. [박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
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