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[재테크아이큐]종신형 역 모기지론이란..| 종신형 역 모기지론이란.. | ||||||||||||
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종신형 역모기지론이 내년부터 도입된다고 합니다. 집 한 채 있고 뚜렷한 소득이 없는 노인들 입장에선 역모기지론이 노후생활의 안정적 생활비를 마련하는 방편이 될 수 있습니다. ◈ 기존의 역모기지론과 무엇이 다른가? 역모기지론이란 금융기관이 주택을 담보로 하여 매월 연금형태의 생활자금을 지급받는 제도입니다. 대출계약기간이 끝나거나 계약자가 사망하면 금융기관은 주택을 팔아 대출금을 회수하는 방식입니다. 기존의 상품들은 대출기간이 대체로 5~15년에 불과해 만기가 짧아 만기가 된 이후 대출금을 청산하지 못하면 집만 사라지게 되는 단점이 있어 인기를 끌지 못해왔습니다. 이번 발표된 제도는 바로 이 문제점을 보완하였습니다. 정부의 보증을 통해 죽을 때까지 보장하는 것으로 종신형 역모기지론이란 점이 기존의 역모기지론과 다릅니다. ◈ 가입 대상과 자격은? 독신자는 무조건 65세 이상이면 되지만, 부부일 경우는 모두 만 65세 이상이어야 한다는군요. 현행의 규정대로라면 부부 중 연소자를 기준으로 삼습니다. 개인적인 견해이지만 이 부분은 앞으로 한 사람만 65세 이상이면 된다는 식으로 완화될 가능성이 높을 것으로 봅니다. 이유는 아무래도 기존의 관념이 ‘여자보다 남자가 나이가 많아야 한다.’ 였기에 아내의 나이가 65세가 되면 남편은 70세 전후한 시기가 많아 남자의 입장에서는 퇴직 후 기다림의 시간이 너무 길어져 대책이 제대로 효과를 발휘하기 어렵습니다. 그러나 65세 이상이라고 해서 모든 주택 소유자가 종신형역모기지론의 대상자는 아닙니다. 1년 이상 거주한 1가구1주택자이로 계속 거주를 하고 전용면적 25.7평(32평)이 넘지 않아야 합니다. 또한 고가주택으로 분류되는 기준시가 6억원을 초과되지 않아야 한다는 단서를 가지고 있습니다. ◈ 매달 얼마나 받을 수 있나? 주택가격과 대출을 받는 시점이나 시기에 따라 달라지겠지만, 무엇인가 기준이 당연히 있을 겁니다. 그 기준이란 것은 대출한도를 3억원으로 해놓았다는 겁니다. 그 이상의 금액으로 산출해 받을 수가 없습니다. 대출한도의 의미가 뭔지 궁금하신 분들이 많을 텐데요. 이 금액에 평균 연령을 대입시켜 다달이 받을 수 있는 금액을 산출하게 됩니다. 대출을 신청한 이후부터 5년을 살 것인지 30년을 살 것인지 신이 아닌 이상 모르겠죠. 그래서 평균 연령을 대입해 다달이 받을 수 있는 금액을 책정하게 되는 것이죠. 이로 인해 ‘오래 오래 살아야 이득’이란 이야기들이 나오고 있는 것입니다. 당연히 3억원짜리 주택을 소유한 사람은 대출한도가 3억이 아니라 좀 더 낮은 액수이겠죠. 이처럼 상황에 맞게 한도액이 산출되며, 이 가격은 주택가격의 변동과 금리상황에 따라 정기적으로 조정을 하기 때문에 산출 비용이 고정된 것이 아니라 중간에 더 많아지거나 줄어들 수도 있습니다. 시가 6억 원의 주택을 담보로 역모기지 대출을 받을 경우 현재의 기준으로 사망 시까지 최고 월186만 원이 지급됩니다. 같은 조건으로 시가 3억 원의 주택을 담보로 할 경우 93만 원을 매달 받을 수 있습니다. 집 가격이 높을수록 더 많이 받게 되는 구조입니다. 참고로 미국의 공적보증 역모기지(HECM)도 대출한도를 지난해 기준 31만불 이하로 제한하고 있습니다. 살아가다 보면 갑자기 수술을 받거나 자녀가 결혼한다거나 하는 등의 목돈이 필요하게 되기도 하는데요. 이럴 때 총 대출액의 30% 이내에서 일시금을 수령할 수 있습니다. 대신 그 이후에 수령하게 되는 액수는 감소하게 되겠죠. ◈ 부모의 재산인 주택을 상속의 개념으로 보는 인식이 강한 풍토에서 자손들이 반발을 할 경우는? 역모기지론 대상의 주택을 상속시킬 수도 있습니다. 자녀 등에게 상속을 해주면 월 지급금은 중단되고 그 이전까지 받았던 대출금을 정산을 해야 합니다. 보통 금융기관의 감정 가격은 시가보다 낮기 때문에 주택 가격이 급등하면 이런 상황이 나타날 수 있습니다. 단, 배우자에게 집이 상속되지 않습니다. 필자 입장에서는 글에 감정을 이입시켜서는 안되지만, 왠지 이 대목에서 뭔가 슬프다는 생각이 듭니다. ‘쇼펜하우어’의 글 중 ‘아둥바둥 모으기만 하는 것은 결국 자식의 돈을 벌어주는 노예’란 내용을 본 적이 있습니다. 최근의 사회 현상과 어우러져 많은 생각을 하게 만듭니다. 저만 그런 것인가요? 대출자가 사망을 하여 주택을 매각할 경우 대출금을 제하고도 돈이 남을 경우와 부족한 두 가지의 경우가 있을 것입니다. 돈이 남으면 당연히 잉여금은 자손 등의 상속인에게 지급됩니다. 반면 주택매각대금보다 대출 잔액보다 적어질 경우는 금융 기관이 손실을 입지 않도록 보증보험에서 충당하므로 상속인에게 별도로 손실액이 청구되지는 않습니다. ◈ 서민층 고령자에게는 세제혜택을 줍니다. 역모기지 이용자 중에서도 연간소득이 1,200만원 이하면서 주택의 감정 가격이 3억원이 이하, 국민주택규모 이하의 주택을 가진 노인들에게 등록세 면제(72만원), 국민주택채권매입의무 면제(33만원), 재산세 25% 감면, 대출이자 소득공제(연 200만원)등의 세금을 감면 혜택을 부여합니다. 상대적으로 집 가격이 낮은 지방 40평형 이상 거주자는 해당되지 않으므로, 그런 분들에게는 다소 불리합니다. ◈ 집 가격에 미치는 영향은? 정부의 다주택자 억제 1주택자 양산 의지와도 관련이 있어 보이는데요. 종신 모기지론이 제대로 정착되면 주택시장도 변화가 예상됩니다. 정부는 역모기지 잠재 수요를 77만 가구 정도로 예상하고 있습니다. 현재 정부가 내놓은 모기지론 금리는 리스크를 감안한 가산금리를 붙여 연 8.0%선이 될 것으로 보여 금리가 낮다고 보기는 어렵습니다. 게다가 현실적으로 소유 욕구가 강한지라 차라리 주택을 전세나 월세로 주고 실버주택에 옮겨 앉는 게 더 낫다는 주장도 있습니다. 다주택자들이 다른 문제라면 모를까 역모기지론을 받기 위해 집을 매도하는 현상은 나타나지 않겠지만 주택 시장의 변화를 작던 크던 간에 가져올 것으로 보입니다. 우선 주택은 노후를 보장해 줄 수 있는 수단이란 인식은 한층 강해질 것으로 판단됩니다. 또한 수요 욕구가 높은 인기지역은 가격의 상승 탄력이나 지지력이 상대적으로 좋기에 이런 곳 중 고급주택에 해당되지 않는 전용면적 25.7 평 이하(32평) 중소형 아파트 수요가 늘 것으로 예상됩니다. 그렇다면 고급주택에 해당되거나 국민주택 규모를 넘는 경우는 어떻게 될까를 생각해볼 수 있는데요. 필자의 생각으로는 정부가 보증해주는 역모기지론에 비해서는 약간은 불리하겠지만 금융기관들이 이와 유사한 주택을 담보로 한 상품들을 내놓을 것으로 봅니다.
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