작년 9월부터 분양가 상한제와 청약가점제가 주택시장에 선보였다. 올해부터는 본격적으로 이들 제도가 적용되면서 부동산시장에 더욱 큰 영향력을 발휘할것으로 전망된다.
이번 글에서는 이러한 분양가 상한제와 청약가점제 도입으로 청약통장이 얼마만큼 중요해졌고 또한 청약통장 하나가 아파트 재테크의 성패를 어떻게 가르게 되는것인지에 대해 얘기해보고자 한다.
2-3년전 '청약통장 무용론' 이 한창 제기된적이 있었다. 과거 주변시세보다 저렴하게 새아파트를 분양받아 내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 한방에 해결해주던 청약통장의 가치가, 분양가 자율화로 인해 주변시세보다 더욱 높게 책정되는 현상이 지속되자, "이젠 청약통장은 쓸모가 없어졌다" 거나 "청약통장을 써서 분양받을필요가 없이 기존 재고주택을 싸게 구입하면 된다" 는 인식이 한동안 실수요자들과 무주택자들에게 심어져 온적이 있었던것이다.
그러나 이제는 세상이 달라졌다. 분양가 상한제로 주변시세대비 최고 30% 가까이 저렴한 새아파트가, 그것도 입지여건이 뛰어난 대규모 신도시와 택지지구, 그리고 재건축단지에서까지 대거 쏟아지게 되는것이다. 다시말해 무주택자들의 천국이 도래한것이다.
고분양가가 주변시세 자극하던 악순환, '상한제' 로 전격 차단
시세보다 훨씬 저렴한 분양가 상한제 공급물량으로 인해 기존주택의 메리트는 그만큼 반감되고 시장의 실수요자와 무주택자들은 상한제물량에 낙첨되더라도 상한제로 인해 신규 새아파트보다 가격이 비싸보이는 기존 재고주택시장에 쉽게 진입하기를 꺼려하고 계속해서 청약시장을 맴돌기를 선호하게 된다.
이렇게 되면서 청약통장의 가치는 그 어느때보다 귀해졌다. 좀 과장하여 말하면 청약통장 하나로 아파트 재테크에 성공할수도 있고 그렇지 못할수도 있다는 말이다. 가령, 강남권 일대에 공급될 예정인 위례(송파)신도시에서 분양가 상한제로 당첨되면 시세차익만 당첨즉시 수억원을 챙길수 있게 된다.
광교신도시의 경우에도 3.3제곱미터당 900만원~1000만원대에 공급되면 그보다 입지가 떨어지는 수원, 용인, 화성동탄1 지역의 평당가 수준인 1400~1500만원내외보다 시세가 훨씬 저렴하여 당첨즉시 30평대 기준 2억원안팎의 프리미엄을 얻을 수 있게되고 입주시점에도 다시 일정폭의 프리미엄이 붙게되어 청약통장 하나로 5년 재테크를 한방에 끝낼수도 있는 천재일우의 기회를 잡을 수 있게된다.
청약통장, 황금알을 낳는 거위로 탈바꿈
따라서 청약통장은 무주택기간과 부양가족수를 포함한 청약가점요소와 복합적으로 작용하여 향후 5~10년간을 바라볼 때 황금알을 낳는 거위가 될수도 있는 귀하신 몸이 됐다.
물론 청약통장만 있고 부양가족수가 적고 무주택기간이 짧은 다수의 청약예비군들에게는 그림의 떡이 될 공산이 큰것도 사실이다. 더구나 1주택자처럼 어설픈 주택 1채를 보유한것만으로도 가점제 물량에는 접근조차 금지되어있는 터라 청약가점제하에서의 1주택자들의 청약통장은 그 가치가 상당폭 반감된다.
그러나 다행히 청약가점제 물량의 경우 전용면적 85제곱미터 이하에서 25%정도의 공급물량이 있으므로 그나마 기회가 없는것은 아니며, 더구나 전용면적 85제곱미터를 초과하는 중대형물량에는 공급물량의 절반인 50%가 기존 추첨제방식으로 당첨자를 가리게 되므로 청약 통장만 있다면 얼마든지 당첨의 기회는 있다고 봐도 무방하다.
문제는 청약통장이 없거나 있더라도 5년 재당첨 금지에 걸려 지금당장 1순위로 활용할수 없거나 청약통장가입기간은 길고, 부양가족수도 많은데 소위 어정쩡한 소형주택을 한 채 보유한 사람들이 가장 큰 피해를 볼수밖에 없다는점이다.
물론 기존 1주택을 처분하여 무주택으로 만들면 가점제 물량을 공략할수 있는 길은 열리지만 무주택기간이 극히 짧아져 불이익을 입을 수밖에 없게 된다.
상한제의 전쟁터에서 청약통장은 필수불가결한 '무기'
이제 올해부터는 본격적으로 주택시장에서 '청약통장이 깡패' 라는 말이 회자될것이다. 청약통장은 분양가 상한제와 청약가점제라는 전쟁터에서 갖춰야만 하는 최소한의 무기다. 이 무기가 없으면 전쟁터에서 살아남기가 쉽지 않게 될것이다. 지금 청약통장이 없는분들은 내일이라도 당장 청약통장먼저 만들어야 한다.
결론적으로 말해 작년에 부분적으로 시행되던 청약가점제와 분양가상한제는 올해부터 시장전체에 본격적으로 영향을 미치게될것으로 보이며 인기지역 청약시장은 과열되고, 기존 재고주택시장은 침체라는 그늘을 당분간 안겨줄것으로 전망된다.
어쨌거나 청약가점제는 이미 각자에게 점수가 잠정적으로 정해진 상태이므로 송파나 광교같은 인기지역물량은 사실상 임자가 이미 정해진것이나 다름없다고 봐도 무방하다.
결국 청약통장하나가 아파트시장에서 5년~10년 재테크를 성공이냐 실패냐의 기로에서 갈림길이 되는 요소로 작용하게 될것이 분명한 이상 지금이야말로 청약통장의 가치는 그 어느때보다도 커졌다고 할 수 있다.
청약통장은 부자되는 첫걸음, 절대로 해약하지 마라
과거 대학입시중 학력고사 시절에 체력장점수를 따기위해 끙끙거리던 시절을 기억할것이다.
그러나 대개의 경우 만점을 받은경우가 많았다. 만일 학력고사점수는 만점에 가까운데 체력장점수가 없다면 그 학생은 경쟁이 치열한 대학에서 낙오되기 십상이다. 가장 기본적으로 준비되지 않으면 그 어떤 조건도 무용지물이 될 수밖에 없는 청약통장을 귀히 여길때가 바로 지금이다. 이제 청약통장은 가점점수가 높은 무주택자들에겐 황금알을 낳는 거위로 탈바꿈할것이다. 나머지 1주택자나 가점점수가 낮은사람들도 추첨제물량이 있으므로 당첨가능성은 언제든 열려있으므로 청약통장만은 절대로 해약해서는 안된다는점을 명심해야 한다.
