전문가칼럼
[부동산 알짜정보]소형아파트 임대사업을 주목하라| 소형아파트 임대사업을 주목하라 | ||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||
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임대수익과 시세차익을 동시에 소형아파트 임대사업 뜨는 이유 역세권 소형아파트에 중장기투자하면서 시세차익과 임대수익도 겨냥한 주택임대사업이 조명받고 있다. 월세로 전환했을 경우 은행금리보다 월등히 높은 5~7%(매달)짭짤한 임대수익을 거둘 수 있을뿐아니라 개발호재 있는 곳의 소형아파트는 추가적인 시세차익도 가능하기 때문이다. 부동산에 대한 정부의 규제로 갈팡질팡하는 자산가들 사이에서 종합부동산세나 양도소득세 중과 회피로 소형아파트 장기 임대상품을 권할만 하다. 지난해 말만 하더라도 분당권과 노원구 일대에서 소형아파트 투자 열풍이 불었는데 리모델링과 임대사업 수요까지 겹쳐 큰폭의 상승세를 나타났다. 옥수금호동일대 유망 재개발 지역 재개발 완료후 향후 임대사업을 겨냥해 서울 성동구 옥수동,금호동, 성남 수정구,중원구 등 의 재개발지분에 투자하는 발빠른 투자자도 많다. 20평형대를 배정받을수 있는 10평형대 재개발지분도 전세를 안고 약간의 대출만 이용하면 1억원 남짓으로 구입할 수 있어 장점이다. 특히 ,10년임대 이후 양도.증여세를 피하기 위해 아예 자녀 명의로 구입하는 일이 부지기수다. 역세권에 입지하면서 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상인 지역이 주택임대사업하기에는 제격이라 하겠다. 다주택자들 주택임대사업 관심둘만 주택 임대 사업의 조건 지난 2007년 5월 말 기준 서울시에 등록한 주택임대사업자는 1만1654명(9만4494가구)으로,작년 말 1만903명(8만7127가구)에 비해 751명(7367가구)이나 늘었다. 대략1명당 10채 정도를 사들인 셈이다. 임대사업조건 종합부동산세 부과시 합산 배제되는 주택임대사업자로 등록하려면 △동일 시.도 △전용면적 85㎡(25.7평) 이하 △공시가격 3억원 이하 △5채 이상 보유 △10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다. (단 건설임대는 2채를 5이상 임대한 경우). 주택임대사업자가 5채 이상 보유한 임대주택은 종부세 합산과세 대상에서 배제돼 종부세를 내지 않고 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만 현행법상 임대개시후 10년 뒤에 양도 당시 단 1채라도 기준시가 3억을 초과하면 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 1채당 소형아파트 투자금액을 1억원내외로 고정시키는 게 중요하다. 지자체에 따라 일정 면적 이하 신규 공동주택 구입 시 취.등록세 감면이나 면제 부분을 활용하면 투자 수익을 극대화 할 수 있다. 단, 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일)후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당한다. 특히 2채 이상의 다주택자들은 추가적으로 임대사업용으로 소형아파트를 추가적으로 사들여 기존의 주택을 포함해서 임대사업을 하면 각종 세금 부담에서 비교적 자유로울 수 있어 추천할 만하다. 종부세와 양도세 산정기준 차이점 종부세를 피하기 이한 요건과 양도세를 피하기 위한 조건은 비슷한 듯 하지만 차이가 있다. 일단 동일 행정구역의 기준이 다르다. 종부세는 특별시,광역시,도에 소재하는 주택을 기준으로 5채를 판단하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시) 또는 군에서 해야 한다. 공시가액 3억원의 조건도 종부세는 주택임대사업을 시작하는 단계에서 판단하지만 양도세는 양도단계에서 판단한다. 결론적으로 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 5채의 주택을 묶어 임대사업을 하고 시작할때와 매각할 때 모두 공시가격이 3억원이하여야 한다. 따라서 파주에서 2채를 가지고 있는 사람이 임대사업을 한다면 추가적으로 파주에 3채를 구입해 임대사업을 시작하는 게 낫다.
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