이명박 당선인은 익히 알려진 것처럼 한 때 국내최대 건설회사의 CEO였다. 그리고 그는 이제 한 기업의 경영인이 아닌 한 국가의 경영인으로서 거듭나게 됐다. 하지만 그래서 인지 사람들은 이러한 그의 이력 하나만으로도 그가 부동산 시장 활성화에 좋은 영향을 미칠 것이라는 많은 기대를 품고 있다.
게다가 기존 참여정부의 부동산 규제책을 보면 '더 이상의 규제는 불가능하다' 라는 사회적 여론을 형성할 정도로 이미 강한 부동산 규제정책을 펼치고 있다. 이 때문에 신정부를 맞는 기득권 입장에서는 '이제는 풀어줄 일만 남았다' 는 기대 심리가 지배적이다.
하지만 일단 결론부터 얘기하면 '글쎄올시다' 다. 이명박 정부 부동산 정책의 기조는 사실상 참여정부와 크게 다를 바는 없다. 단지 초유의 고강도 정책으로 인한 선의의 피해자들(1주택 장기보유자, 은퇴자, 미분양 적체된 건설회사 등)을 구제하기 위해 종부세 및 양도세 등에 혜택을 주고 거래 활성화를 위해 민간부문의 규제를 일부 완화하는 등 결국 '부동산 시장 안정' 이라는 기존의 틀은 유지하겠다는 방침이다.
다만, 노무현 정부 때와 큰 차이가 있다면 기존 정권은 집값을 세금 및 대출 등 '규제' 로서 잡으려고 했다면 이명박 정부는 '공급' 을 늘려 시장의 논리로 해결하겠다는 점이다.
과거 우리나라 부동산 역사를 보면 부동산 규제 후 완화책이 나왔을 때 그대로 따라 갔을 경우 성공할 확률이 매우 높았다는 사실에 주목해 볼 필요가 있다. 70년대 강남, 80년대 목동, 90년대 분당, 그리고 2000년대 재건축. 그럼 곧 2010년대에 들어설 이명박 정부의 부동산 완화정책은 무엇일까. 답은 의외로 간단하다. 재개발과 뉴타운이 그 해답에 가깝다.
즉, 이명박 정부의 부동산 기조를 다시 뜯어보면 알 수 있듯이, 사람이 몰리는 곳에 주택 공급을 늘려 수요를 맞추겠다는 것이 기본 완화책이다. 따라서 인구가 몰리는 곳은 서울 및 수도권이요. 면적은 한정되어 있는데 단위면적 당 인구를 효율적으로 수용하기 위해서는 낡고 낮은 주거지를 허물고 새롭고 높은 주거지로 환골탈태시킬 수밖에는 방법이 없다.
따라서 만약 현재 실수요자 입장에서 주택을 마련하고자 한다면 강북의 뉴타운 재개발 지구를 눈 여겨 볼 필요가 있다. 또한 수도권의 경우는 신규분양이나 미분양 중 알짜배기 물량을 찾아 볼 필요가 있다. 참고로 경기도는 아직 주택용 부지가 많기 때문에 추후에도 신규분양이 이뤄질 곳이 많다.
하지만 이처럼 정책변수나 주택공급 및 각종 개발사업 측면에서는 분명히 지난 정권보다는 호재가 작용할 확률이 높지만 그 외의 부동산 가격을 결정짓는 요인(금리, 실물경기, 세금 및 대출 규제기조는 유지) 측면에서는 악재가 좀 더 큰 편이다.
금리는 변동금리부 대출의 기준금리인 CD금리가 최근 감소세 이기는 하나 은행의 수익성 제고를 위한 은행채 발행이 줄어들기는 당분간 힘든 상황이라 확실히 작년보다는 고금리 분위기가 유력시 된다. 게다가 미국 서브프라임 여파가 아직도 진행 중이기 때문에 실물경기 역시 좋은 편이 아니어서 현재 부동산 경기는 상하 압력이 동시에 작용하고 있으므로 분위기는 작년보다는 좋아질 전망이기는 하나 급격한 회복세는 기대하기 힘들다.
따라서 현재 이러한 상황에서 개인은 철저히 실수요자 마인드로 부동산을 대할 필요가 있다. 무리한 대출은 피하고, 대출을 일으키더라도 매월 대출상환액을 제외하고도 일정 규모의 금융자산을 함께 쌓아갈 수 있는 규모 내에서 주택을 해결할 수 있어야 한다. 그리고 좀 더 나아가 이처럼 본인의 경제 체력을 점검한 후 그 자금 규모에 맞는 재개발 및 분양지역을 노려보자.
