전문가칼럼
[부동산 알짜정보]지분형 주택분양제도 성공조건과 내집마련[8]| 지분형 주택분양제도 성공조건과 내집마련 | ||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||
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대통령직인수위원회는 지난 17일 무주택 서민의 주택 구입을 지원하기 위해 실수요자와 투자자에게 소유권을 분리해 파는 '지분형 주택분양제도' 를 도입한다고 밝혔다. 올해 하반기부터 분양가의 절반만 내면 구입할 수 있는 아파트가 나온다. 이 아파트는 건물분 소유권만 넘겨받거나 일정 기간 안에는 공공기관에 되팔아야 하는 이른바 '반값 아파트'와 달리 주택의 지분을 나눠 갖는다.지분형 분양제는 거주 목적의 실수요자에게는 지분의 51%를 팔고, 나머지 지분은 연기금이나 펀드 등 기관투자가에게 매각하는 방식이다.실수요자는 주택을 분양받은 뒤 7∼10년간(수도권 기준) 되팔 수 없지만 기관 투자가는 전매 제한 기간이 없어 단기간에 투자비를 환수할 수 있도록 할 방침이다. 또 기관투자가의 지분 보유 한도를 49%로 제한해 지분을 팔더라도 최대주주인 개인은 그 집에서 그대로 살 수 있다.수도권의전용면적 60m²(18평) 아파트의 분양가가 2억 원 정도라면 기관투자가는 9800만 원을 내고 실수요자는 1억200만 원만 납부하면 된다. 실수요자의 부담금 가운데 5000만 원은 국민주택기금에서 빌릴 수 있기 때문에 실제 구입비용은 5200만 원으로 줄어든다.주택 소유권의 51%는 실거주자에게, 49%는 투자자에게 분양하는 제도. 실거주자 부담금 가운데 일부는 국민주택기금에서 장기 저리로 빌릴 수 있으며 무주택자에게 우선 분양된다.이 제도는 6월까지 관련 법률을 제정 및 개정한 뒤 하반기부터 수도권 내 공공택지에서 전용면적 85m²(25.7평) 이하 아파트를 대상으로 시행할 예정이다. 문제는 참여정부의 반값아파트는 유명무실해졌다는 점이다.이번 '지분형 주택분양제도' 는 성공적으로 안착할 수 있을까에 대한 의구점이 든다. 지분형 주택을 수도권 신도시 중소형 주택에 적용할 경우 시장성이 있겠지만 그 밖의 지역은 성공 가능성에 의문이다.집값이 오른다는 전망이 있어야 재무적 투자자가 나서기 때문에 사업성이 있는 곳은 수도권에서도 위치가 좋은 일부공공택지로 제한될 것으로 본다. 투자자로서는 적어도 시중은행 예금금리를 웃도는 연 7~8%의 투자 수익을 확신할 수 있어야 투자를 결정할 수 있는데, 해당 아파트 분양가격의 49%에 해당하는 지분 매입을 투자자들이 외면할 경우 제도 자체가 유명무실해지기 때문이다. 실제 시중 금리보다 높은 시세 차익이 보장되지 않는 한 투자자들은 지분형 투자를 꺼릴 것으로 예상된다.국내 부동산시장은 언제 거품이 꺼질지 모르는 불확실성이 있어 집값이 떨어질 경우 주택의 지분 소유자는 물론 투자자들도 손해를볼가능성이있다. 제도가 활성화되기 위해서는 입주민과 투자자는 같은 금액을 투자하고 입주자는 '거주' 라는 혜택을 누린 반면 투자자는 별다른 혜택이 없다는 점을 고려해 투자자들의 소득공제등 혜택등 보완책이 필요하다,정부 안처럼 집값의 4분의 1정도만으로 구입할 수 있다면 집값의 50∼70%에 이르는 전셋값보다 싼 값에 내 집을 마련할 수 있게 되므로 잘만 운영되면 오히려 전세보다도 인기를 끌 수 있을 것이다. 투자자와 지분 소유자가 따로 있게 되면 세금부과를 어떻게 해야될지도 문제가 될 것 같은데요 이부분도 보완이 필요하다. 가령 주택을 보유하는 동안 재산세는 투자자와 입주자가 지분 비율대로 내야 한다. 또 주택을 처분할 때 양도세는 입주자는 현행 세법에 따라 비과세받거나 6억원 초과 주택인 경우 초과분에 대해 내야 한다. 연기금 등 투자자가 법인일 경우에 양도세율을 어떻게 정할 것인지는 따로 논의해야 한다.
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