전문가칼럼
[내집마련부터]3가지로 본 판교 신도시 청약 궁금점| 3가지로 본 판교 신도시 청약 궁금점 | ||||||||||||
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대한민국 국민 대부분이 입성하기를 바라는 판교신도시 분양물량일정과 공급가구수가 최근에야 비로서 확정되었다 3월 24일 분양공고를 시작으로 , 청약 접수는 3월 29일∼4월 18일 까지 진행되며 당첨자는 5월 4일 발표로 정해졌다 판교 신도시 분양이 임박했음에도 불구하고 지금이라도 판교신도시 입성전략에 대해 공부한다면 그렇지 않은 사람들보다 판교당첨권역 안에 좀 더 가까이 다가갈 수 있다 나에게도 당첨 확률이 낮으면 다른 사람도 어렵기는 마찬가지다. 그만큼 어렵기 때문에 당첨되면 억대의 시세차익이 보장되는 것이다. 판교신도시 분양에서는 분양가 원가연동제(분양가 상한제)가 적용돼 많은 시세차익이 발생할 수 있는 만큼 재당첨 금지, 전매제한 등이 따르게 된다는 점 명심하길 바란다., 전매제한만 보더라도 전용면적 25.7평 이하 물량은 최초계약가능일로부터 10년 간, 오는 8월 공급될 전용면적 25.7평 초과 물량은 5년 간 전매가 제한될 계획이다 판교 신도시를 보는 시각도 단순히 재테크차원에서 벗어나 21세기 주거환경모델로 접근해주길 바라면서 3가지 관점에서 청약 전략를 제시하고자 한다 1.1순위 청약요건을 갖춰라 판교 신도시 청약시 1순위 청약제한 조건을 우선 체크해야 한다 현재 보유한 통장이 1순위 요건을 갖추고 있더라도 △ 당첨자 발표일(5월 4일)을 기준으로 과거 5년 내 다른 주택에 당첨 사실이 있는 가구에 속한 사람 △모집공고일 현재 2주택 이상 소유하고 있는 가구에 속한 사람 △2002년 9월 5일 이후 청약 예ㆍ부금 가입자 중 모집공고일 현재 세대주가 아닌 사람 등은 1순위 청약을 할 수 없다 부부중 어느 한쪽이 판교신도시 당첨일 발표일 이전 5년이내에 당첨된 적이 있으면 1순위 자격이 안된다 또 하나 주의해야 할 사항은 과거 당첨 사실은 투기과열지구뿐만 아니라 그 외 지역, 그리고 지구 지정전도 해당된다는 점입니다. 무주택 기간을 잘못 알아서 접수를 하면 무효 처리된다. 부당 청약 등의 이유로 5년 무주택 청약 기회도 없어지게 된다. 과거 당첨 여부는 금융결제원 홈페이지(www.kftc.or.kr)의 주택청약 운영사이트(www.apt2you.or.kr)에 들어가면 알 수가 있고 통장을 만든 은행에서도 확인 가능하다. 따라서 세대주가 아닌 분들은 통장을 언제 가입했는지 본인의 통장을 들쳐봐서 체크하셔야 되겠다  2.세대주 요건을 갖춰라 세대주의 의미는 세대별 주민등록표상의 배우자 또는 직계 존속·비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말한다. 60세 이상인 직계 존속 또는 장애인인 직계 존속을 부양하고 있는 세대주 승계 예정자와 세대별 주민등록표상의 배우자 및 직계 존속·비속인 세대주로서 20세 이상인 자도 포함한다. 또한 법개정으로 투기과열지구 안에서 2002년 9월 5일 이후 청약통장에 가입한 사람은 세대주가 아니면 청약 1순위 자격이 있다고 볼 수 없다. 부부간 세대주 기간도 합산할 수 있는데 동일 세대에서 세대주가 바뀌었다면 청약자의 세대주 기간은 배우자의 세대주 기간까지 합쳐서 계산되게 된다 하지만 세대를 분리해 각각 세대주로 있었다면 배우자의 세대주는 합산할 수 없다 판교에서 공급하는 민간아파트의 경우는 세대를 분리해 부부모두 청약할 수 있지만 청약저축만 대상인 주공아파트는 부부 중 한쪽만 청약할 수 있다 추가적으로 청약저축 및 가입일이 2000년 3월 25일 이전인 청약 예금·부금 가입자라면 세대주 변경으로 청약통장을 변경할 수 있다는 점을 꼬옥 체크하기 바란다 당첨과녁, 무주택 세대주 우선공급요건 판교처럼 투기과열지구의 경우 만 40세 이상이면서 10년 이상 무주택자 세대주에게 전용면적 85㎡이하의 주택을 40% 주게 큼 되어 있다 마찬가지로 만 35세 이상이면서 5년이상 무주택자 세대주에게 전용면적 85㎡이하의 주택을 35% 주게 큼 되어 있다 3.통장종류별 판교청약전략 전용면적 25.7평 이하(보통 33평형) 아파트는 분양권전매 금지기간 강화로 , 환금성이 떨어졌다. 하지만 국민주택채권입찰제 시행으로 초기부담금이 늘어난 청약예금가입자들은 예치금 변경을 통한 중소형평형을 분양 받을려고 할 것이다. 따라서 판교의 중대형평형에 대한 채권입찰제 도입으로 상대적으로 중소형평형에 대한 청약경쟁율은 높아질 것이다 판교 중대형평형(전용 25.7평 초과)의 경쟁률은 낮아질 확률 높은데 주택채권입찰제 도입으로 청약을 주저할 수 있기 때문이다. 8.31대책에서도 구체적으로 채권구입액에 대해 언급하지는 안았지만 판교신도시의 경우 분양가와 주변시세를 감안해 시세차익의 60~70%가 채권 상한액으로 정해질 확률이 높다, 당첨직후 계약할 때, 계약금 외 채권 구입필증을 같이 내야하는 상황이라 초기부담금이 상당히 높아진다. 따라서 여유자금이 있으신 분들은 채권입찰제로 인해 경쟁률이 낮아진 중대형평형에 적극적으로 청약해보는 것이 좋다 판교신도시 등 공공택지에 공영개발 방식이 도입되고 원가연동제 등 아파트 분양가 규제가확대됨에 따라 청약통장 가입자들의 전략도 달라져야 한다. ◆청약저축 가입자 주공 분양아파트 2천184가구와 주공 임대 1천884가구, 민간 임대 1천692가구 등에 청약할 수 있다. 특히 청약예금·부금 가입자도 청약할 수 있었던 3월 민간임대의 경우 청약 저축자들만의 몫으로 돌아갈 전망이다. 성남 거주 40세 이상, 10년 이상 무주택 가구주는 최우선 당첨권이 주어져 당첨 확률이 높기 때문에 적극 청약에 임해야 만 하다. 청약저축 1순위이면서 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 사람은 노부모우선 공급 대상에 포함돼 공급물량의 10％를 먼저 청약할 수 있는 자격이 생기기 때문에 체크해야 한다. 유념해야 할 점은 가입기간이 청약저축은 동일순위(같은 1순위) 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨이 되므로, 적어도 무주택 5년 이상 60회이상 가입자들에게만 당첨확률이 있다. 청약저축 불입금액이 600만원 이하이면서 , 무주택 기간이 10년 이상 만 40세가 넘으면 분양공고일인 3월24일 이전에 청약예금 300만원짜리로 전환해 우선 순위 혜택을 누리는 게 좋다. 한편 청약저축 가입자가 3월 청약에서 탈락한다면 그 통장으로 8월에 있을 25.7평 이하 공공분양에 도전하거나 청약예금(서울의 경우 전용 33.8평 이하가 600만원)으로 전환해 판교 중대형 중 공공분양·공공임대·민간임대에 도전할 수 있다 이에 해당되지 않는 청약 1순위자들은 예금으로 변경해 민영아파트 일반분양을 노리는게 좋다 -임대아파트도 적극 노려야 청약저축 가입자들은 임대물량을 적극적으로 눈여겨 봐야 한다.3월 분양되는 공공분양과 민간분양은 10년간 전매가 금지되므로,10년 뒤 분양 전환되는 공공임대와 민간임대민간임대와 똑 같은 조건이다 임대료만 내고 살다가 10년 이후에 주변 시세의 90% 수준의 분양가로 우선 분양 받을 수 있다. 오는 8월에도 국내에서 처음으로 10년 후 분양전환되는 최고 35층 높이의 60평형 임대아파트가 공급될 예정이다 임대아파트는 당장 수중에 목돈이 없어도 된다. 임대 아파트의 임대보증금은 입주자 모집 공고 때 건설 업체 측에서 밝힌 건설원가에서 국민주택기금융자금을 공제한 금액의 50%에 해당하는 금액이다. 임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료 등), 제세공과금, 기금이자,자기자금 이자 등을 합친 금액인 것이다 지난해 분양된 경기지방공사의 동탄신도시 공공임대 33평형의 경우 임대보증금이 5900여만원, 월 임대료는 48만원 선이었다. 8월 공급되는 전용 25.7평 초과 임대는 공공 2천여가구, 민간 390여가구로 10년 임대후 분양전환된다. 무주택자 뿐 아니라 대형평형 청약예금에 가입한 1주택자도 중대형 임대아파트에 청약할 수 있는게 특징이다. 또한 2년마다 계약을 갱신하되 분양전환이 되지 않는 전세형 임대도 청약저축가입자들은 공략할 필요가 있다 판교가 굳이 아니더라고 공공택지에서 향후 5년간 14만 가구의 아파트를 추가 건설하기로 함에 따라 무주택자들은 이번 기회에 일단 청약 저축에 가입하는 게 좋다. ◆무주택세대주가 아닌 청약저축 가입자 청약저축을 청약예금으로 변경하려면 납입액 한도내에서 청약예금통장으로 전환할 수 있다. 서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 300만원을 납입했을 때, 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하)으로 변경이 가능하며 변경 후 바로 청약1순위가 될 수 있다. 따라서 청약저축 가입자라면 남은 기간동안 청약저축액을 늘려 청약예치금에 맞게 청약예금으로 전환해야 하는데, 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과로 변경해야 하는 것이 유리하므로 서울은 각각 600만원,1000만원, 1500만원의 예치금이 되어야 하며, 경기도의 경우 각각 300만원,400만원,500만원의 예치금이 되어야 해당 평형에 맞게 변경할 수 있다. 결론적으로 큰 평형으로 변경할 때 1년이 지나야 큰 평형에 청약이 가능한 부금이나 예금과 달리 청약저축은 예치금 한도내에서만 변경할 수 있다. 만약 서울에서 청약저축 600만원을 불입한 사람이라면 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하) 또는 600만원(전용면적 102㎡이하) 중에서 택일해서 변경할 수 있으며 변경 후 바로 1순위가 된다 ◆청약예금·부금 가입자들 서울 300만원, 수도권 200만원, 기타 광역시 250만원의 예치금을 가진 예금·부금 가입자들은 3월에 나오는 중소형 민간분양 물량을 노려볼 수 있다 전체 민간분양 물량중 30%는 성남거주자에게 우선 배정되는데 만 40세 이상으로 성남지역에 거주했고 10년이상 무주택가구주인 사람들이 최우선순위로 분류돼 총 여섯번의 청약 기회를 노릴 수 있어 당첨 확률이 가장 높다 특히 중소형 평형을 신청할 수 있는 수도권 1순위 청약 예/부금 성남 지역 순위자나 청약 예.부금 무주택 우선 순위자에게 밀려 당첨확률이 매우 낮다. 청약부금 가입자의 경우도 형편이 매우 좋지 않다. 판교 중소형 아파트 9천420가구 중 청약부금 가입자가 청약할 수 있는 물량은 6개 민간업체가 분양하는 3천660가구뿐이다. 민간임대 아파트 1천692가구를 공급하는 민간업체들이 국민주택기금 지원을 받지 않기로 함에 따라 청약부금 가입자는 민간임대 청약도 할 수 없게 됐기 때문이다. ◆중대형 평형 신청 가능한 청약예금 가입자 서울기준으로 600만원이상 청약예금가입자들은 8월 판교에서 공급되는 25.7평초과 중대형아파트 1만200가구와 연립주택,중대형 임대아파트를 청약할 수 있다. 서울 600만원 이상·기타지역 300만원 이상의 예치금을 가진 청약예금 통장 소유자들은 전용 30.8평 이하에 청약할 수 있어 3월 민간분양과 8월 중대형 공공분양, 공공·민간임대에 도전할 수 있는 것이 특징이다. ◆대형 평형 신청 가능한 청약예금 가입자 특히 중심상업용지에 지어지는 50평형대 이상인 주상복합아파트 1266세대는 중대형으로 공급되기 때문에 청약예금 1 천만원(서울 기준)이상 가입자만 청약 가능하다 . 주상복합아파트는 2007년경 분양이 예정되어 있기 때문에 중대형 평형신청 가능한 청약예금 신청자들은 올해 8월 청약에 떨어지더라도 내년 한번 더 청약 기회를 가지게 된다.
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