전문가칼럼
[부동산 알짜정보]이명박 당선 후 '새 부동산 투자전략'| 이명박 당선 후 '새 부동산 투자전략' | ||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||
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대선 전 여론조사 예측대로 한나라당 이명박 후보가 대한민국 17대 대통령에 당선됐다. 2008년 한해는 부동산 시장 참여자들에게는 불확실성이 일정부분 제거된다고 봤을 때 시장주의자인 이명박 대통령 취임은 나름대로 큰 의미를 내포하고 있다. 큰 테두리에서 보면 정권 초기부터 과중한 부동산 세금에 대한 대폭적인 경감 조치를 비롯한 부동산 규제완화조치가 즉각 나오고 힘들어 보인다. 아무래도 정권초기부터 대폭적인 규제완화로 부동산이 또 다시 불안하게 되면 대통령뿐만 아니라 참모역할을 하는 정책 입안자들까지 투기꾼이란 오명을 뒤집어쓰는 위험을 바라지 않기 때문이다. 2008년 MB 이후 부동산 투자전략을 점검하기 앞서 암울한 부동산 시장의 현실을 우선적으로 직시해야 한다. 공식적인 미분양 물량만 전국적으로 10만가구가 넘는 일촉즉발의 위태로운 상황의 아파트 시장, 연일 급등하는 주택담보 대출금리, 서브프라임사태와 부상하고 있는 미국의 스태크플레이션징후로인한 금융시장 불안감, 시중의 뭉칫돈이 대거 주식시장으로 이동하는 머니무브(money move）현상이 급속히 진행되고 있다는 점이다. -이명박 대통령 부동산 핵심 공약- ▶세금경감과 신혼부부 내집마련 대책 우선적으로 이명박 대통령이 내세웠던 선거공약을 검토해 보면 거주목적 장기보유 실소유자 (1가구 1주택)에 대한 양도세 및 종부세 경감을 들 수 있다. 구체적으로 살펴보면 현행 공시가격 '6억 원 초과'로 되어 있는 종부세 과표기준이 '9억 원 초과'로 변경될 가능성이 있다. 또한 연차적으로 양도세 면제 기준금액을 현행 6억원에서 9억원으로 상향 가능성, 연소득이 일정기준 이하인 1주택자인 고령자에 대해서는 종부세를 전액 면제할 가능성이 많아 보인다. 이명박 대통령은 선거기간 중 1가구 1주택 장기 보유자에 대한 중과세 반대 뜻을 거듭 밝히면서 "투기목적 주택에 대한 중과세는 반대하지 않지만, 주거 목적 주택에 중과세하는 건 오히려 불평등"이라고 주장했기 때문이다. 따라서 이왕 매도계획을 잡고 있는 공시가격 '6억 원~9억원 대' 의 주택을 가진 분들은 급하지 않다면 제도가 바뀐 후 매도를 고려해 볼 만하다. 지금 매도해봤자 급매물로 처리되기 마련이고 종부세 과표기준이 상향됨과 동시에 양도세 면제 기준이 상향되면 양도세절감액이 훨씬 크기 때문이다. 아울러 저출산 문제를 해결하고 신혼부부 내집마련을 지원하기 위해 수도권과 광역시에 한해 12만 채의 신혼부부 주택을 공급하는 '신혼부부 내집마련 지원정책'도 주요 선거 공약 가운데 하나였다. 따라서 아직 내집마련을 하지 못한 신혼부부들은 희망의 고삐를 놓치지 않아도 될 듯하다. ▶재건축/재개발 규제완화 본격 시동 한나라당 이명박 후보가 대통령에 당선된 이후 한동안 하향 안정세를 보여 온 서울 강남권 저밀도 재건축 아파트에 대해 관심이 높아졌다. 용적률과 층수 제한 완화 등 재건축.재개발 규제에 대한 완화를 내세운 이명박 대통령의 선거 공약 때문이다. 재건축-재개발 규제완화에 대한 연장선상으로 봤을 때 소액 투자가 가능해졌다. 또 용적율 상향가능성이 있는 다세대 다가구가 밀집된 초기 재개발 시장의 경우, 이명박 시대에 최대 투자상품으로 부상할 전망할 가능성이 크다. 실제로 아파트 매매 등 올해 부동산시장이 전반적으로 침체를 보이고 있는 가운데 연립-다세대 경매시장은 서울의 경우 감정가 대비 100% 넘는 낙찰가를 보이고 있다. ▶현실화되고 있는 'ＭＢ 임팩트' 한편으론 한나라당 대선후보 시절 이명박 대통령은 제 2 롯데월드의 초고층 사업에 대해 '서울시장시절 때부터 필요성을 역설해 왔다'고 주장했다. 실제로 지난 10월 남북정상회담을 전후로 송파구 잠실 주공 5단지 아파트를 매입 시기를 물어보는 상담이 한 달에 1~2건 정도 있었다. 하지만 그 당시 필자는 BBK 사건이 완료될 때까지 잠실 주공 5단지 매입을 유보하는 방향으로 상담을 마무리 했었다. 역시나 해당 아파트 시세는 한동안 큰 변화가 없었다. 하지만 지난해 말 BBK 사건이 무혐의로 결론나자 매매문의가 2~3배 가량 증가했다. 실제로 현지 협력중개업소를 통해 알아본 결과 잠실 주공 5단지의 경우 지난해 하반기 BBK 수사 발표 전에는 한달 평균 2~3가구가 거래됐으나, BBK 수사 발표 이후에는 월 평균 7~8가구의 거래가 성사된다고 했다. 또한 재건축 규제 완화로 인한 용적율 증가로 최대 혜택을 보는 단지는 강남권 저밀도 재건축 단지의 대표주자인 개포 주공아파트다. 지난해 하반기경 급매물 위주로 간간히 한 두건 거래되었던 강남구 개포주공의 경우 이명박 당선이후 매물 회수 속에 매도 호가가 상승 기미를 보이고 있다. 한 민간 부동산정보업체의 조사결과를 살펴보자. 지난해 BBK 수사 발표전인 12월 집계한 서울 재건축 단지 매매값 변동률이 지난 두달간 계속 0.05~0.13%의 하락세를 보이던 서울 재건축 단지 아파트 매매값이 지난해 12월 첫주에는 0.03% 올랐다. 이명박 대통령 당선 전후로 재건축 단지들이 민감하게 반응하고 있다. ▶신도시 개발보다 기존도시 고층화 관심 집권당의 부동산 정책을 개괄적으로 보면 재건축-재개발 규제완화를 통한 집값 안정에 초점이 맞춰지고 있다. 집권당의 부동산 정책은 "재건축-재개발 규제완화로 잠깐 부작용이 있을 수 있지만 물량이 늘어나면 결국 집값이 안정될 수밖에 없다" 는 도심권 물량공급을 통한 집값 안정에 초점이 맞춰지고 있다. 대선기간 중에 이명박 대통령은 '서울시장 재직 시 뉴타운을 해 처음에는 가격이 올랐지만 계속 공급을 늘리니까 상당히 안정됐다고 말해 ‘공급 확대를 통한 가격안정'에 대한 소신을 밝히고 있다. 한나라당 대통령 후보시절의 이명박은 "서울뿐 아니라 기존 도심개발을 어떻게 할 것인가의 문제를 이야기하고 있다"며 "같은 용적률을 가지고도 고층화하면 도심 휴식공간이 훨씬 넓어진다"고 밝혔다. 추가적으로 이명박 대통령은 압구정동 현대 등 서울 한강변 아파트나 강북 도심주변 뉴타운 조합원들이 줄기차게 요구하고 있는 고층 재건축-재개발 방안에 대해 상당히 긍정적인 의지를 갖고 있고 있다. 이 때문에 어떤 식으로든 해결책이 나올 것으로 예상된다. 또한 그는 신도시 개발에 대해서도 "사람들은 거리와 위치가 편리한 곳에 살기를 원하고, 신도시를 만들면 교통 문화 등에 대한 새로운 투자가 돼야 하며 한 도시가 제 위치를 차지하려면 적어도 20~30년이 걸린다" 고 해 신도시 개발에 부정적인 입장을 밝혔다. 이는 집값 안정을 목적으로, 강남 등 투기과열지구에서 재건축을 억제해 온 지난 정부의 부동산 정책과는 반대 방향이다. 결론적으로 신도시개발보다는 기존 도시를 재개발-재건축 하는 방향으로 갈 것으로 보이기 때문에 시장 참여자들은 이에 잘 대비해야 한다. 주택 공급을 위해 그린벨트를 훼손하면서까지 고밀도로 빽빽하게 지어진 신도시를 여러 개 만드는 것보다 기존도심의 용적율를 완화해 주택공급을 늘린다는 복안은 원칙적으로 필자도 찬성한다. 신도시만 무턱대고 지어봤자 도심까지의 출퇴근 시간만 오히려 더 늘어나게 되고 일본의 사례를 봤을 때도 고령화 사회로 진입할수록 신도시 본래 기능이 퇴색해 자족기능을 상실할 수 있다. 이명박 대통령이 서울시장 재임 때의 업무수행능력을 볼 때 건설사 입장에서도 굳이 대운하 공약이 아니더라고 공공공사 수주가 급격히 늘 수 있어 대형건설사들 위주로 수혜를 볼 수 있다. [박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
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